Smlouva o zprostředkování 2026 – broker / dealmaker vzor

Smlouva o zprostředkování je vedle pracovní a kupní smlouvy jedna ze tří nejčastějších smluv, se kterými se Čech v produktivním věku setká. Uzavírá ji každý, kdo prodává nemovitost přes realitku, hledá pojištění přes finančního poradce, kupuje firmu přes M&A brokera nebo zprostředkovává dodavatelské obchody jako nezávislý dealmaker.

Přesto je zprostředkovatelská smlouva nejčastěji sjednávanou „papírem za pár klikem“— a právě proto končí stovky případů ročně u soudu. Klient nezaplatil provizi, broker zprostředkoval paralelně dvěma realitkám, klient uzavřel obchod 3 týdny po vypovězení smlouvy a tvrdí, že provize broker už nedostane. Tento článek vám dá kompletní návod, jak smlouvu o zprostředkování postavit pevně — ať jste broker nebo zájemce.

Kdo je zprostředkovatel podle § 2445 NOZ

Smlouva o zprostředkování je upravena v § 2445 až § 2454 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (NOZ). Definice zní:

Klíčová slova této definice mají zcela zásadní dopady:

• Zprostředkovat uzavření — broker ukazuje příležitost, ne uzavírá obchod. Smlouvu nakonec podepisuje zájemce sám s třetí osobou. Toto je nejzásadnější rozdíl od obchodního zastoupení.
• Určité smlouvy— předmět zprostředkování musí být dostatečně určitý. „Najdi mi nějaký byt“ je nedostatečné. „Kupní smlouvu na byt 2+kk v Praze 5 do 6 mil. Kč“ už je určité.
• Třetí osoba— nestačí, že zprostředkovatel představí zájemci svého kamaráda. Třetí osoba musí být schopná a ochotná smlouvu uzavřít, jinak nárok na provizi nevzniká.
• Provize— odměna je pojmovým znakem smlouvy. Bezúplatné zprostředkování spadá pod jiný typ smlouvy (typicky nepojmenovaná smlouva o pomoci, § 1746 NOZ).

Klíčový rozdíl od obchodního zastoupení (§ 2483)

Zprostředkování a obchodní zastoupení jsou v běžné mluvě často zaměňovány. Právně jde však o dva diametrálně odlišné typy smluv, které mají jiné právní následky.

Realitní zprostředkování — speciální úprava (zákon 39/2020 Sb.)

Zprostředkování v oblasti nemovitostí je od 3. března 2020 regulováno zvláštním zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Tento zákon stanoví povinnosti realitních makléřů, které jsou výrazně přísnější než obecná úprava v NOZ. Pro běžné brokery (M&A, finanční produkty, B2B obchody) se zákon nepoužije — týká se výlučně nemovitostí.

Klíčové povinnosti realitního makléře

• Vázaná živnost— od 1. 3. 2020 realitní zprostředkování není volnou živností. Vyžaduje odbornou způsobilost (vysokoškolský titul, středoškolské vzdělání s 3 lety praxe, nebo zkouška u profesní komory).
• Povinné pojištění odpovědnosti— minimálně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost, 3 500 000 Kč ročně (Realitní pojistná garance / RIZP).
• Písemná forma smlouvy — povinná pod sankcí neplatnosti.
• Informace o nemovitosti— povinné předsmluvní informace, energetický štítek (PENB), výpis z katastru, doklad o zaplacení daně z nemovitostí.
• Maximální exkluzivita 6 měsíců— výhradní zprostředkování s fyzickou osobou (spotřebitelem) nesmí přesáhnout 6 měsíců; po této době lze prodloužit pouze písemnou dohodou.
• Úschova kupní ceny— pokud realitka přijímá kupní cenu na svém účtu, musí použít zvláštní účet úschovy a dodržet pravidla úschovy podle zákona o  advokátní úschově.

Provize jen za úspěch („no cure no pay“)

Toto je nejdůležitější princip zprostředkovatelské smlouvy. Podle § 2447 NOZ má zprostředkovatel právo na provizi jen tehdy, byla-li zprostředkovaná smlouva opravdu uzavřena. Není-li uzavřena (zájemce změnil názor, nemůže si dovolit cenu, třetí strana odstoupila), broker nemá nárok na nic — leda by si výslovně sjednal úhradu nákladů.

Z tohoto principu plyne, že práce brokera je investice s rizikem: dělá akvizici, hledá klienty, organizuje prohlídky, vyjednává. Pokud na konci nezavře deal, dostane nulu. Proto je v praxi zvykem sjednat provizi na úrovni 2–6 %z kupní ceny nemovitosti, 3–10 %u M&A transakcí, a 15–30 %u finančních produktů z první roční pojistné platby.

Typické rozpětí provizí v ČR

Výhradní vs nevýhradní zprostředkování (a riziko dvojí provize)

Smlouva o zprostředkování může být sjednána ve dvou základních modech.

Nevýhradní (paralelní) zprostředkování

Zájemce může zadat stejný úkolvíce zprostředkovatelům paralelně. Příklad: prodávající bytu osloví 4 realitky najednou, každá hledá kupce. Ta, která jako první přivede kupujícího, dostane provizi.

Výhoda pro zájemce: maximální tlak na rychlost. Nevýhoda: velký prostor pro dvojí (nebo trojí) účtování provize. Pokud broker A a broker B současně tvrdí, že přivedli téhož kupce, vzniká spor o to, kdo má nárok.

Výhradní (exkluzivní) zprostředkování

Zájemce se zavazuje, že nezadá totožné zprostředkování jinémua ani sám aktivně nehledá. Pokud i tak smlouvu uzavře sám nebo přes jiného (porušení exkluzivity), zprostředkovatel má typicky nárok na celou provizi, jako by deal zprostředkoval.

Exkluzivita je výhodná pro broker (motivace investovat čas), ale riziková pro zájemce (zavázal se k jednomu kanálu). U realitních zprostředkování exkluzivita s fyzickou osobou nesmí přesáhnout 6 měsíců (§ 15 zákona 39/2020 Sb.), v jiných sektorech bývá 6–12 měsíců standard.

Exkluzivita 6-12 měsíců

Pokud strany zvolí výhradní zprostředkování, kritická je délka exkluzivity. Doporučená rozpětí:

• 3 měsíce— pro rychle obrátkové trhy (městské byty v Praze, Brně). Po této době zájemce typicky cítí, že „nikam to nevede“.
• 6 měsíců— standard pro nemovitosti v menších městech a okrajových lokalitách. Také maximum pro realitní spotřebitelské smlouvy podle zákona 39/2020.
• 12 měsíců— typické pro M&A a komerční nemovitosti, kde transakce trvá dlouho.
• 18–24 měsíců— pouze u velmi specializovaných B2B dealů (vyhledání investora, akvizice technologie).

Ochranná doba po skončení smlouvy — kritická klauzule

Toto je jedna z nejdůležitějších a nejvíce opomíjených klauzulí. Ochranná doba (někdy „postcontractual period", „tail period“) znamená, že i po skončení smlouvymá zprostředkovatel nárok na provizi, pokud zájemce uzavře smlouvu s třetí osobou, kterou mu broker původně prokazatelně představil.

Proč ochranná doba existuje

Bez ochranné doby by se zájemce mohl dohodnout s třetí osobou na uzavření obchodu „za měsíc po skončení smlouvy“ a připravit brokera o celou provizi. Tato „obchodní nepoctivost“ byla v 90. letech tak rozšířená, že soudy začaly poskytovat ochranu i bez smluvní klauzule — na principu zákazu zneužití práva (§ 8 NOZ).

Typická délka ochranné doby

• 3 měsíce— minimum, hraje s reálnou dobou negociace.
• 6 měsíců— standard pro většinu sektorů (nemovitosti, B2B, M&A).
• 12 měsíců— u dlouhých M&A transakcí.
• 24 měsíců— vzácně, jen u specializovaných deals s dlouhým cyklem.

Náležitosti smlouvy

Aby byla smlouva o zprostředkování platná a funkční, musí obsahovat tyto prvky:

1. Identifikace stran

Zprostředkovatel a zájemce — jméno, IČO, sídlo, číslo bankovního účtu pro provizi. U realitního zprostředkování navíc údaje o vázané živnosti a číslo pojistné smlouvy odpovědnosti.

2. Předmět zprostředkování

Zde se nejvíce chybuje. Vágní formulace „najdi mi kupce“ je nedostatečná. Předmět musí specifikovat:

• Typ smlouvy, která má být zprostředkována (kupní, nájemní, M&A).
• Předmět této smlouvy — konkrétní nemovitost (parcela, adresa, LV), obchodní podíl (firma, %), produkt (typ pojistky).
• Cenové rozmezí (minimální požadovaná cena, maximální akceptovatelná cena).
• Další podmínky (například datum dispozice, věcná břemena).

3. Výše a splatnost provize

Pevná částka nebo procento z hodnoty deal, splatnost (typicky do 14 dnů od podpisu zprostředkované smlouvy nebo od první platby kupujícího). Pozor: pokud je broker plátce DPH, je třeba uvést, zda je provize sjednána s DPH nebo bez ní.

4. Doba zprostředkování

Začátek, konec, automatické prodloužení (auto-renewal), ochranná doba po skončení.

5. Exkluzivita

Jasně specifikovat: výhradní × nevýhradní, s délkou exkluzivity. Pro realitní zprostředkování max 6 měsíců u spotřebitelů (zákon 39/2020 Sb.).

6. Náklady a jejich úhrada

Standardně nese broker všechny náklady akvizice (inzerce, cestování, prohlídky) v rámci provize. Pokud má zájemce nést nějaké náklady i v případě, že deal neuzavře (např. drahá inzerce v tištěném médiu na specifickou komerční nemovitost), musí to být výslovně ujednáno písemně.

GDPR — předávání kontaktů třetích osob

Zprostředkovatel nutně pracuje s osobními údaji — kontakty zájemců, telefony, e-maily, identifikace nemovitostí. Tato činnost spadá pod GDPR (nařízení EU 2016/679) a ukládá brokerovi povinnosti správce osobních údajů:

• Právní titul zpracování— pro klienta (zájemce) je to plnění smlouvy (čl. 6 odst. 1 písm. b GDPR). Pro potenciální kupce/prodávající (lead, který nakonec deal neuzavře) je to oprávněný zájem (čl. 6 odst. 1 písm. f).
• Informační povinnost— broker musí zájemce informovat, k jakému účelu sbírá údaje, jak dlouho je uchovává, komu je předá.
• Smlouva o zpracování (DPA)— pokud broker předává data CRM systému, e-mail platformě, IT poskytovateli, musí mít s nimi uzavřenou smlouvu o zpracování osobních údajů.
• Souhlas s předáním kontaktu— pokud broker předá kontakt na pana Nováka prodávajícímu paní Svobodové, měl by mít předem souhlas pana Nováka (alespoň konkludentní — předání kontaktu k dokončení deal).
• Retention — kontakty leadů, kteří neuzavřeli deal, se musí mazat po skončení obchodního zájmu (typicky 1–2 roky).

Detailní rozbor GDPR ve smlouvách najdete v článku GDPR ve smlouvách — co musí obsahovat.

Povinné pojištění odpovědnosti makléřů (RIZP)

Pro realitní zprostředkovateleje od 3. 3. 2020 povinné pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou výkonem činnosti. Nepojištěný realitní makléř nemůže legálně podnikat. Parametry stanovuje § 7 zákona 39/2020 Sb.:

Toto pojištění poskytují speciální produkty jako Realitní pojistná garance (RIZP)a podobné produkty od Allianz, ČSOB pojišťovny nebo Generali. Cena se pohybuje mezi 3 000–15 000 Kč ročně podle roku praxe makléře.

Vzor smlouvy — struktura a ujednání o ochranné době

Níže najdete strukturovaný vzor smlouvy o zprostředkování. Tato verze je psaná pro B2B brokera v oblasti zprostředkování obchodních deal (prodej obchodního podílu), ale snadno se přizpůsobí realitce, finančnímu poradci nebo dealmakerovi.

"SMLOUVA O ZPROSTŘEDKOVÁNÍ uzavřená podle § 2445 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník I. SMLUVNÍ STRANY Zájemce: {{interested.name}}, IČO: {{interested.ico}}, sídlem {{interested.address}}, zapsaná v OR {{interested.court}}, jednající {{interested.statutory}}. Zprostředkovatel: {{broker.name}}, IČO: {{broker.ico}}, sídlem {{broker.address}}, bankovní spojení: {{broker.bank}} č. ú. {{broker.account}}. II. PŘEDMĚT ZPROSTŘEDKOVÁNÍ 1. Zprostředkovatel se zavazuje vyvíjet činnost směřující k uzavření {{deal.type}} (např. kupní smlouvy na 100 % obchodního podílu ve společnosti {{target.name}}, IČO {{target.ico}}) za cenu v rozmezí {{deal.price.min}} až {{deal.price.max}} Kč. 2. Zájemce uvádí, že není v okamžiku podpisu této smlouvy v jednání s žádnou třetí osobou o předmětu zprostředkování. III. POVINNOSTI ZPROSTŘEDKOVATELE 1. Vyhledat třetí osobu schopnou a ochotnou uzavřít deal dle čl. II. 2. Předávat zájemci pravidelně písemně přehled činnosti (min. 1× měsíčně). 3. Zachovávat mlčenlivost o informacích zájemce. Mlčenlivost trvá i po skončení této smlouvy po dobu 5 let. 4. Zpracovávat osobní údaje třetích osob v souladu s GDPR. IV. POVINNOSTI ZÁJEMCE 1. Poskytnout zprostředkovateli všechny potřebné informace a podklady (financial statements, due diligence dokumentaci). 2. Neuzavřít přímo deal s třetí osobou představenou zprostředkovatelem bez vědomí zprostředkovatele po dobu trvání smlouvy a 6 měsíců po jejím skončení. 3. Zaplatit zprostředkovateli provizi za podmínek dle čl. V. V. PROVIZE 1. Zprostředkovateli náleží provize ve výši {{commission.rate}} % z kupní ceny uvedené ve zprostředkovaném dealu (success fee). 2. Provize je splatná do 14 dnů od podpisu zprostředkovaného dealu na základě faktury vystavené zprostředkovatelem. 3. Provize je sjednána {{commission.vat ? "včetně" : "bez"}} DPH. 4. Nárok na provizi vzniká pouze v případě, že zprostředkovaný deal je skutečně uzavřen. VI. EXKLUZIVITA 1. Zprostředkování je sjednáno jako {{exclusive ? "výhradní" : "nevýhradní"}}. 2. Zájemce se zavazuje [výhradní: po dobu trvání smlouvy nezadat zprostředkování stejného deal jinému subjektu ani sám aktivně nevyhledávat třetí osobu / nevýhradní: může zadat zprostředkování i jiným subjektům]. VII. DOBA TRVÁNÍ A OCHRANNÁ DOBA 1. Tato smlouva se uzavírá na dobu 6 měsíců od podpisu. 2. Po uplynutí lhůty se smlouva automaticky prodlouží o další 3 měsíce, pokud žádná ze stran nedoručí výpověď nejméně 30 dnů před koncem běžícího období. 3. OCHRANNÁ DOBA: V případě, že do 6 měsíců od skončení této smlouvy uzavře zájemce deal se třetí osobou, kterou mu zprostředkovatel během trvání smlouvy prokazatelně představil (e-mail, písemný protokol, NDA), náleží zprostředkovateli plná provize dle čl. V. VIII. ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ 1. Smlouva se řídí českým právem. 2. Spory řeší {{disputes.forum}} (Rozhodčí soud při HK ČR / příslušný soud podle sídla zájemce). 3. Smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem podpisu obou stran. V {{place}} dne {{date}} ____________________              ____________________ Zájemce                           Zprostředkovatel"

Časté chyby — paralelní zprostředkovatelé a jiné pasti

Z analýzy soudních sporů v letech 2018–2025 plynou opakované chyby smluv o zprostředkování:

1. Paralelní zprostředkovatelé bez koordinace— nejčastější chyba realitních prodejů. Zájemce zadá 3–5 realitek paralelně, neevidovuje, kdo komu představil kterého kupce. Při uzavření obchodu vznikne spor 2+ realitek o provizi a prodávající často platí 2× nebo končí v soudním sporu.
2. Neexistující ochranná doba— brokerské smlouvy stažené z internetu často tuto klauzuli vůbec neobsahují. Zájemce čeká týden po skončení a uzavírá obchod sám. Broker prokazatelně dělal celou akvizici, ale provizi nedostane.
3. Vágně specifikovaný předmět— „kupní smlouva na byt“ je nedostatečné. Když broker přivede kupce s nabídkou o 30 % nižší, zájemce odmítne a tvrdí, že to „nebyla nabídka v cenovém pásmu“.
4. Bez minimální požadované ceny— broker shání „za co nejvíc", pak ukáže zájemci kupce s cenou, kterou zájemce odmítne. Vzniká spor o to, zda broker splnil své povinnosti.
5. Provize před uzavřením obchodu— některé smlouvy ukládají platit „akontaci provize“ už při představení kupce, ne až po uzavření. To je v rozporu s § 2447 NOZ („právo na provizi vznikne, byla-li smlouva uzavřena“). Tyto klauzule jsou neplatné.
6. Realitní zprostředkování bez pojištění RIZP— makléř-nováček bez pojistky uzavře smlouvu o zprostředkování, pokud při deal způsobí škodu (chybný odhad ceny, nesprávné dokumenty), nemůže ji uhradit. Klient ho žaluje osobně.
7. Bez GDPR ujednání— broker pracuje s osobními údaji desítek leadů. Bez GDPR komponenty ve smlouvě je v rozporu s nařízením a riskuje pokutu od ÚOOÚ až 20 mil. EUR.
8. Smlouva nesplňuje formu — pro realitní zprostředkování je písemná forma povinná pod sankcí neplatnosti (§ 12 zákona 39/2020 Sb.). Ústní dohoda nestačí.

Daňové aspekty pro brokera-OSVČ

Provize zprostředkovatele je pro fyzickou osobu OSVČ příjmem ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů. Možnosti zdanění:

• Skutečné výdaje — daňová evidence, lze uplatnit auto, telefon, kancelář, marketingové náklady, provize subbrokerů.
• Paušální výdaje 60 %— pro volnou živnost. Maximum 1,2 mil. Kč ročně.
• Paušální výdaje 40 %— pro vázanou živnost (realitní zprostředkování). Maximum 800 tisíc Kč ročně.
• Paušální daň— pokud OSVČ splní podmínky (do 2 mil. Kč ročně, není plátce DPH).

Pro realitní makléře platí specifika — nelze využívat 60 % paušál (vázaná živnost). Detail v článku paušální daň 2026.

DPH a reverse charge

Provize tuzemského brokera podléhá DPH 21 %, pokud je plátce. Pokud zprostředkováváte mezinárodní deal (např. prodej nemovitosti v Rakousku do ČR), režim DPH záleží na místě plnění — pro nemovitosti je to místo, kde nemovitost leží(§ 10 zákona o DPH). Pro služby ostatní platí obvykle reverse charge mezi plátci v EU.

Závěr — proč nestačí stáhnout vzor z internetu

Smlouva o zprostředkování má 5 „skrytých min", které vzory stažené z internetu téměř vždy přehlížejí: ochranná doba, exkluzivita, GDPR, pojištění RIZP a přesný předmět zprostředkování. Každá z těchto min stojí v průměru 100 tisíc až několik milionů Kč, když dojde ke sporu.

Pokud jako broker, realitka, finanční poradce nebo dealmaker uzavíráte desítky až stovky zprostředkovatelských smluv ročně, je ruční úprava každé smlouvy nejen časově neefektivní, ale i riskantní (drobné překlepy v procentech provize, chybějící klauzule v jedné konkrétní smlouvě). Připravte si jednu pečlivě vyladěnou Word šablonu s proměnnými (jméno zájemce, IČO, předmět, cenové pásmo, provize, doba trvání, ochranná doba) a generujte z ní každou smlouvu automaticky.