Smlouva s realitkou 2026 – vzor + provize + exkluzivita

Smlouva o realitním zprostředkování je v Česku regulovaná samostatným zákonem od roku 2020 a od té doby výrazně chrání klienta — pokud víš, co v ní hledat. Většina lidí ale prodává nemovitost jednou za 10–15 let, smlouvu vidí prvně v životě a podepíše ji u realitky bez čtení. Výsledek: zaplatíš provizi 200 000 až 500 000 Kč i v případě, že prodej domluvíš sám se sousedem přes plot.

Tenhle text projde všechno, co potřebuješ vědět o smlouvě s realitkou v roce 2026: zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, povinné předsmluvní informace, nutnost licence vázané živnosti, povinné pojištění odpovědnosti RIZP, rozdíl mezi výhradní a nevýhradní smlouvou, riziko dvojí provize u paralelního zastoupení, obvyklou výši provize 3–7 %, ochrannou dobu po skončení smlouvy, povinnost energetického průkazu, advokátní vs. notářskou úschovu a časté podvody, kterým se vyhnout.

Kdy najmout realitku — prodej vs. pronájem

První rozhodnutí — vyplatí se vůbec služby realitní kanceláře? Závisí to na tom, jestli prodáváš, nebo pronajímáš, a jakou nemovitost máš. Realitka odebere starosti s inzercí, prohlídkami a smlouvami, ale taky 3–7 % prodejní ceny. U bytu za 6 mil. Kč je to 180 000–420 000 Kč, což není zanedbatelná položka.

Prodej nemovitosti přes realitku má smysl zejména když:

• Nemáš čas nebo nervy na prohlídky (běžně 15–40 prohlídek na jeden byt v Praze)
• Bydlíš v jiném městě než prodávaná nemovitost
• Nevíš, jak nastavit cenu — realitka má přístup k tržním datům, která ty nemáš
• Prodáváš složitější nemovitost (komerční prostor, pozemek s omezeními, dům s nájemníky)
• Cílíš na cizinecké klientely (Vietnamci, Ukrajinci, Slováci, Němci) — dobrá realitka má překladatele a kontakty

Pronájem bytu přes realitkudává smysl typicky u dražšího bydlení (nad 30 000 Kč/měsíc), krátkodobých pronájmů s častou výměnou nájemníků a u majitelů, kteří bydlí daleko. U pronájmu se obvykle platí provize ve výši jednoho měsíčního nájmu, kterou platí nájemce(ne pronajímatel) — i na tom se ale dá vyjednávat.

Zákon č. 39/2020 Sb. — co zásadně mění

Před rokem 2020 byla realitní činnost v Česku volnou živností— kdokoli si mohl pořídit razítko „realitní kancelář“ a začít zprostředkovávat prodeje. Od 3. 3. 2020 platí zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, který činnost regulovat.

Klíčové změny pro klienta:

• Vázaná živnost— realitní zprostředkovatel musí mít VŠ vzdělání (právní, ekonomické, technické) nebo alespoň SŠ s maturitou plus 3 roky praxe v oboru, případně složit odbornou zkoušku
• Povinné pojištění odpovědnostive výši minimálně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč ročně. Tomu se říká pojištění RIZP a realitka ho musí mít stále v platnosti.
• Písemná smlouvao realitním zprostředkování — ústní dohoda neplatí
• Povinné předsmluvní informace— realitka ti musí před podpisem dát informace o nemovitosti (omezení, závady, vlastnictví)
• Maximální délka exkluzivity 6 měsícůu první smlouvy. Prodloužení musí být zvláštní dohoda.
• Zákaz inkasa kupní ceny realitkou bez odděleného svěřenského účtu
• Sankcepro realitku za porušení mohou dosáhnout 1 000 000 Kč

Licence realitního makléře — povinná kontrola

Konkrétní makléř (fyzická osoba), kterého ti realitka přidělí, nemusí mít vlastní licenci — stačí, když má licenci jeho zaměstnavatel (realitní kancelář). Často ale makléř pracuje jako OSVČ a musí mít vlastní vázanou živnost.

Před podpisem smlouvy si ověř:

• Vázaná živnost realitky nebo makléře — na rzp.cz nebo or.justice.cz
• Pojištění odpovědnosti RIZP — vyžaduj potvrzení nebo doklad od pojišťovny
• Reference— kolik nemovitostí prodala v tvé lokalitě za poslední rok, jakou má průměrnou dobu prodeje, kolik jejích nabídek zůstává po 6 měsících nevyřízeno
• Recenze na nezávislých portálech (Heureka, Sreality, Google Maps) — pozor na vlnu falešných pozitivních recenzí během 1–2 měsíců

Pojištění odpovědnosti RIZP — co kryje

Pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou výkonem realitního zprostředkování (zkráceně RIZP) kryje škody, které realitka způsobí klientovi typicky chybou ve smlouvě, opomenutím závady na nemovitosti nebo nesprávnou informací. Příklady:

• Realitka v inzerátu uvede výměru 85 m² místo skutečných 78 m² → kupec po koupi zjistí rozdíl a žádá slevu — škodu hradí pojišťovna realitky
• Realitka neprověří, že je na nemovitosti exekuce, kupec uhradí kupní cenu a vklad je zamítnut → škodu hradí pojišťovna
• Makléř ztratí klíče od bytu kupce před předáním → škoda z vloupání jde z pojištění

Pozor: pojištění RIZP nekryje úmyslnou trestnou činnostani zpronevěru kupní ceny — proto se peníze nikdy nesmí posílat na osobní účet makléře, ale jen do advokátní úschovy nebo na oddělený svěřenský účet realitky vedený u banky.

Výhradní × nevýhradní × paralelní smlouva

Tohle je nejdůležitější rozhodnutí. Smlouva o realitním zprostředkování může být ve třech základních variantách:

Exkluzivita 3–6 měsíců — kolik a za jakých podmínek

Exkluzivita znamená, že po sjednanou dobu nemůžeš s nikým jiným uzavřít smlouvu o prodeji nemovitosti — ani s jinou realitkou, ani přímo s kupcem (u tvrdé exkluzivity).

Co říká zákon č. 39/2020 Sb.:

• První smlouva o výhradním zprostředkování může být uzavřena maximálně na 6 měsíců
• Prodloužení po skončení této doby je možné, ale jen jako nová písemná dohoda — automatické prodloužení („pokud klient nevypoví, prodlužuje se o dalších 6 měsíců“) je neplatné
• Mlčící prodloužení („tichá prolongace“) je v rozporu se zákonem a klient ho může napadnout

Doporučení v praxi:

• U lokality s rychlým prodejem (Praha, Brno centra) stačí 3 měsíce exkluzivity
• U průměrné nabídky bývá 4–5 měsíců rozumný kompromis
• U složitější nemovitosti (pozemek, dům na vesnici, komerční prostor) je 6 měsíců standard
• Vždy si vyžádej právo na výpověď bez sankce pokud realitka po 2 měsících nedoručila ani jednu prohlídku

Provize realitky — 3–7 %, kdo platí

Provize realitky v Česku se v roce 2026 pohybuje v rozmezí 3 až 7 %prodejní ceny plus DPH (21 %). Konkrétní výše závisí na lokalitě, typu nemovitosti a ochotě vyjednávat.

Kdo platí provizi?Zákon to neřeší — záleží na dohodě. V praxi jsou tři modely:

• Prodávající platí celou provizi— nejčastější model, kupec dostane „inzerovanou cenu", realitka si vezme provizi z úschovy po vkladu
• Kupec platí celou provizi— méně časté, ale v Praze a Brně u novostaveb se to děje (kupec platí 3–5 % nad rámec inzerované ceny)
• Rozdělená provize 50/50— vzácně, v komplikovanějších obchodech (komerční nemovitosti, atypická konstelace)

Pozor: pokud realitka ve smlouvě napíše, že platí prodávající i kupec(každý 3–5 %), jde o dvojí provizi— to je legální, ale neférové a při dohadování ji můžeš vyhodit. Zákon č. 39/2020 Sb. realitce ukládá povinnost písemně zvlášť uvést provizi, kterou inkasuje od každé strany.

Předsmluvní informace — povinný balíček

Před uzavřením smlouvy o realitním zprostředkování ti realitka musípředat balíček předsmluvních informací. Podle § 9 zákona č. 39/2020 Sb. zahrnuje:

• Identifikaci realitního zprostředkovatele (název, IČO, sídlo, statutární orgán)
• Informaci o vázané živnosti a pojištění odpovědnosti (číslo pojistné smlouvy, výše krytí, pojišťovna)
• Popis nabízené nemovitosti — adresa, výměra, popis závad, omezení, věcná břemena, exekuce
• Výši a splatnost provize, způsob jejího vyúčtování
• Vzor smlouvy o realitním zprostředkování (nelze podsunout překvapivá ustanovení)
• Informaci o právu klienta odstoupit od smlouvy uzavřené mimo provozovnu do 14 dnů (§ 1829 NOZ)

Energetický průkaz (PENB) — povinnost prodávajícího

Realitka i prodávající musí mít průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) už při inzerci nemovitosti. Bez PENB realitka inzerát do databází (Sreality, Bezrealitky, IDNES Reality) nedostane — provozovatelé odmítnou nabídku zaplnit.

PENB:

• Platí 10 letod vystavení energetickým specialistou
• Stojí typicky 2 500–6 000 Kč podle typu nemovitosti
• Klasifikuje nemovitost A (nejúspornější) až G (nejhorší)
• Musí být předán kupujícímunejpozději při podpisu kupní smlouvy
• Pokuta za neposkytnutí — až 100 000 Kč fyzické osobě a 200 000 Kč podnikateli (zákon č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií)

Advokátní × notářská × bankovní úschova — kdo navrhne

Realitní obchod prochází přes desítky milionů korun a kupní cena nikdy nesmí jít přímo z účtu kupce na účet prodávajícího bez třetí strany. Standardní postup:

• Advokátní úschova— kupec složí cenu na úschovní účet advokáta, ten ji uvolní prodávajícímu po zápisu vkladu do katastru. Standard pro většinu obchodů, cena 0,3–1 % z ceny
• Notářská úschova — podobně jako advokátní, ale provádí ji notář, mírně dražší
• Bankovní úschova— banka funguje jako neutrální schovatel. Bezpečné, ale pomalé a drahé (typicky 5 000–15 000 Kč fix)
• Hypoteční úvěr — banka kupce posílá peníze přímo prodávajícímu po doložení vkladu (úschova není nutná)

Kdo úschovu navrhne — pozor!Realitka často navrhne advokáta, se kterým spolupracuje. To může být v pořádku, ale pozor:

• Advokát musí být nezávislý — nesmí ho platit jen jedna strana, jeho povinností je hájit zájmy obou
• Od 1. 1. 2026 musí každá advokátní úschova být ohlášena v Elektronické knize úschov ČAK — pokud tvůj advokát říká „uděláme to bokem", běž jinam
• Garanční fond ČAK pojišťuje klienty proti zpronevěře, ale jen u úschov řádně registrovaných

Kontrola katastru — povinnost realitky

Realitka má povinnost před uzavřením kupní smlouvy ověřit aktuální stav katastru. Konkrétně prověřuje:

• Vlastnické právo — zda prodávající je opravdu vlastníkem (pozor na rozvody, SJM, dědictví)
• Zástavní práva — hypotéky, exekuce, jiné dluhové zápisy
• Věcná břemena— právo cesty, právo bydlení, věcná břemena ve prospěch sousedů
• Předkupní práva— typicky u spoluvlastnictví
• Poznámky o spornosti — soudní spory týkající se vlastnictví
• Plomby— probíhající řízení o vkladu

Pokud realitka prověření zanedbá a kupec po podpisu zjistí na nemovitosti exekuci, může realitka odpovídat za škodu z pojištění RIZP.

Předávací protokol — jak ho zajistit

Po vkladu vlastnictví do katastru přichází předání nemovitosti. Realitka by ti měla pomoci sepsat předávací protokol— dokument, který popisuje stav nemovitosti při předání, stavy energií, klíče, inventář.

Vyžaduj, aby realitka:

• Připravila protokol minimálně 24 hodin před předáním (k přečtení)
• Zajistila účast obou stran a svědka
• Zapsala stavy elektřiny, plynu, vody (foto měřičů!)
• Spočítala klíče (vchod, byt, sklepní kóje, garáž, schránka, čipy)
• Zdokumentovala viditelné vady (foto + popis)

Detailní průvodce předávacím protokolem najdeš v samostatném článku — viz Další čtení níže.

Časté podvody — pozor na ruštinu a němčinu

Realitní trh v ČR (zejména Praha a Karlovy Vary) je magnetem pro praní špinavých peněza podvody. Časté schéma:

• Kupec z ciziny— Rus, Bělorus, Ukrajinec, Číňan, Vietnamec — který „rád zaplatí v hotovosti“ nebo „za vyšší cenu, ale rychle“. To je červené světlo pro AML (anti-money-laundering) předpisy.
• Smlouva v ruštině nebo němčině— pokud ti realitka podsouvá smlouvu psanou jen v cizím jazyce, vyžaduj český překlad s notářským ověřením (do prodeje nemovitosti v ČR je čeština povinná pro vklad do katastru)
• Tlak na rychlost— „zítra jiný kupec", „složte 500 000 Kč hotově dnes, ať se rezervace nepropadla“
• Úschova „mimo standard“— peníze mají jít na účet, který není advokátní úschova ani svěřenský účet realitky vedený v EU
• Plná moc bez data podpisu — kupec nedorazí osobně, jen pošle plnou moc bez ověřeného podpisu

GDPR — ochrana kontaktů a dat zájemců

Realitka při své činnosti shromažďuje obrovské množství osobních údajů — jméno, telefon, e-mail, IČO, datum narození, bankovní spojení, kopie dokladů. GDPR (nařízení EU 2016/679) ji zavazuje:

• Mít písemný souhlasklienta se zpracováním osobních údajů (pokud nejde o plnění smlouvy)
• Informovat o době uchování dat (typicky 3–5 let podle obsahu)
• Mít technické opatření proti úniku (zabezpečení e-mailu, omezený přístup do CRM, šifrování)
• Umožnit klientovi výmaz dat na žádost (pokud neexistuje právní povinnost je uchovat)

Sankce za porušení GDPR mohou pro realitku dosáhnout 20 mil. EUR nebo 4 % obratu— ÚOOÚ v Česku reálně pokutoval realitky za úniky CRM databáze nebo neoprávněné sdílení kontaktů.

Vzor smlouvy o realitním zprostředkování

Tady je strukturní vzorsmlouvy s dodatkem o ochranné době. Použij ho jako kostru a vlož vlastní data, případně nech advokátem upravit.

"SMLOUVA O REALITNÍM ZPROSTŘEDKOVÁNÍ uzavřená podle § 2445 a násl. zákona č. 89/2012 Sb. (NOZ) a podle zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování Smluvní strany: 1. Klient (zájemce o prodej): Jméno a příjmení:   [JMÉNO] Datum narození:     [DD.MM.RRRR] Trvalý pobyt:       [ADRESA] ID nemovitosti:     [PARCELA / Č. JEDNOTKY, K.Ú.] (dále jen "Klient") 2. Realitní zprostředkovatel: Obchodní firma:     [REALITKA s.r.o.] IČO:                [12345678] Sídlo:              [ADRESA] Vázaná živnost:     ANO, č. RIZP [číslo živnostenského listu] Pojištění RIZP:     [Pojišťovna, č. smlouvy, výše krytí] (dále jen "Zprostředkovatel") I. Předmět smlouvy Klient pověřuje Zprostředkovatele zprostředkováním prodeje následující nemovitosti: - Adresa: [ADRESA] - Typ: byt 3+kk, výměra 72 m², k.ú. [KÚ], LV [číslo] - Cena nabídková: [CENA] Kč - PENB: [klasifikace A-G], platnost do [DATUM] II. Typ zastoupení Klient a Zprostředkovatel sjednávají [VYBER: výhradní / nevýhradní / paralelní] zastoupení po dobu [POČET] měsíců, tj. do [DATUM]. Smlouva se neprodlužuje automaticky. III. Provize Zprostředkovateli náleží provize ve výši [3-7] % z prodejní ceny + DPH 21 %, splatná po zápisu vkladu vlastnictví do katastru. Provizi hradí [VYBER: prodávající / kupující / oba (kterou stranou kolik – upřesnit)]. IV. Povinnosti Zprostředkovatele a) Inzerce nemovitosti na min. 3 portálech (Sreality, Bezrealitky, IDNES Reality) b) Prohlídky se zájemci (min. počet [X] / měsíc) c) Kontrola výpisu z katastru týdně d) Příprava podkladů pro kupní smlouvu (LV, PENB, výpisy z SVJ) e) Doporučení nezávislé advokátní úschovy f) Hlášení FAÚ při podezření na praní špinavých peněz V. Povinnosti Klienta a) Předat Zprostředkovateli klíče k nemovitosti pro účely prohlídek b) Neuzavírat během doby exkluzivity smlouvu o prodeji s třetí osobou bez vědomí Zprostředkovatele c) Poskytnout potřebné dokumenty (LV, PENB, výpisy) d) Sdělit známé vady nemovitosti VI. Odstoupení a výpověď Klient může od smlouvy odstoupit: - Do 14 dnů od podpisu, pokud byla smlouva uzavřena mimo provozovnu Zprostředkovatele (§ 1829 NOZ) - Bez sankce, pokud Zprostředkovatel po 2 měsících nedoručil ani jednu prohlídku - Vzájemnou dohodou kdykoliv VII. Ochranná doba (dodatek) Pokud Klient po skončení této smlouvy uzavře kupní smlouvu se zájemcem, kterého mu Zprostředkovatel prokazatelně přivedl během trvání smlouvy, je povinen uhradit Zprostředkovateli provizi ve sjednané výši. Ochranná doba činí [3-6] měsíců od skončení této smlouvy. VIII. Ochrana osobních údajů Klient souhlasí se zpracováním osobních údajů v souladu s GDPR a se zákonem č. 110/2019 Sb. po dobu nezbytně nutnou, nejdéle však 5 let od skončení smlouvy. V [MĚSTO] dne [DATUM] ________________________      ________________________ Klient                        Zprostředkovatel"

Dodatek o ochranné době — co řeší

Ochranná doba je klauzule, která realitku chrání před situací, kdy klient po skončení smlouvy prodá nemovitost zájemci, kterého mu realitka prokazatelně přivedla.

Klasická pasť:Realitka tě seznámí se zájemcem, smlouva s realitkou vyprší a ty zájemci nabídneš nižší cenu bez provize. Realitka má pak právo na provizi — ale jen pokud:

• Měla v původní smlouvě písemně sjednanou ochrannou dobu (typicky 3–6 měsíců)
• Může prokázat, že zájemce přivedla (e-mailová komunikace, podpis prohlídkového protokolu)
• Zájemce uzavřel kupní smlouvu na tuto konkrétní nemovitost

Pokud splníš všechny tři podmínky, soud řeší ve prospěch realitky. Proto si v době exkluzivity dělej seznam všech zájemcůa průběh komunikace — kdy a jak ses s nimi setkal.

Nejčastější chyby klientů

1. Podpis bez čtení.Realitka má pod stolem dvě verze smlouvy — jednu férovou, druhou ve svůj prospěch. Vždy si nech den–dva na přečtení doma.
2. Souhlas s 12měsíční exkluzivitou. Zákon umožňuje max. 6 měsíců — žádej kratší.
3. Neznalost provizního modelu.Pokud v ČR platí provizi prodávající a ty jako kupec dostaneš účet na 3 %, něco není v pořádku — žádej vysvětlení.
4. Žádná kontrola pojištění RIZP. Pokud realitka nemá pojištění, nemáš se odkud domáhat náhrady škody.
5. Vlastní prodej během exkluzivity.Tvůj kolega z práce projeví zájem, ty mu řekneš cenu o 100 000 Kč nižší než ofertu realitky — a skončíš s povinností platit provizi i tak.
6. Žádná smlouva s ochrannou dobou — nebo příliš dlouhá. Ochranná doba ti šetří provizi, pokud realitka pracuje dobře, ale dlouhá ochranná doba (12+ měsíců) tě může držet dlouho po skončení vztahu.
7. Souhlas s úschovou u realitky bez ověření. Vyžaduj svěřenský účet vedený u banky v EU a potvrzení o pojištění odpovědnosti.

Vlastní šablona smlouvy v Dokumentomatu

Pokud děláš realitní obchody opakovaně — jako prodávající u developera, jako finanční poradce, jako advokát nebo jako sám klient s několika nemovitostmi — vyplatí se mít vlastní vzor smlouvy o realitním zprostředkování vyladěný s tvým advokátem.

Realitka ti vždycky podstrčí svou verzi, která je psaná v její prospěch. Pokud máš vlastní šablonu, můžeš říct: „Podepíšeme ji v mé verzi, ne ve vaší.“ A realitka s dobrou pozicí na trhu obvykle přistoupí — není to nic neobvyklého, advokátní šablony jsou často právně čistší než formuláře z CRM realitky.

Free plán pokrývá 5 dokumentů měsíčně, Starter za 299 Kč/měsíc 50 dokumentů a uložení vlastních šablon. U realitky, kde každá smlouva znamená provizi v řádech statisíců korun, je hodnota přesné a rychlé smlouvy nesrovnatelná s cenou plánu.

Další čtení

• Kupní smlouva na nemovitost — vzor 2026 — co následuje po smlouvě s realitkou
• Rezervační smlouva na nemovitost — vzor 2026 — první krok před kupní smlouvou
• Smlouva o pronájmu bytu — vzor — pokud místo prodeje pronajímáš