Časové testy 2026: kdy neplatíš daň z prodeje nemovitosti, akcií, podílu i kryptoměn

Když prodáváš byt, akcie nebo podíl v eseróčku, první otázka, která tě napadne, by neměla být „za kolik to prodám“, ale „budu z toho platit daň“. A odpověď v devíti z deseti případů závisí na jedné jediné věci — časovém testu. Když ho splníš, prodej je osvobozený od daně z příjmů. Když ne, putuje 15 % nebo 23 % z rozdílu kupní a prodejní ceny do státní kasy.

Rok 2026 je v tomhle ohledu přelomový. Vláda zrušila limit 40 milionů korun, který v roce 2025 omezoval osvobození u akcií a podílů. Zároveň pořád platí desetiletý časový test pro investiční nemovitosti pořízené po roce 2021. A kryptoměny mají od loňska jasná pravidla v zákoně.

V tomhle průvodci si projdeme všechny druhy majetku, jejich časové testy, sazby daně 2026 a praktické situace, ve kterých se rozhoduje o tom, jestli si necháš výnos celý, nebo o pětinu lehčí.

Co je časový test a proč je 2026 přelomový

Časový testje doba, po kterou musíš majetek vlastnit (nebo v něm bydlet), aby byl prodej osvobozen od daně z příjmů fyzických osob. Vychází z § 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (ZDP). Logika je jednoduchá: stát chce odlišit krátkodobou spekulaci od dlouhodobé držby. Když držíš dlouho, prodej je osvobozený. Když překupuješ, daníš.

Tři klíčové změny, které dělají rok 2026 zlomovým:

• Zrušení limitu 40 mil. Kču prodeje akcií a obchodních podílů (od 1. 1. 2026). V roce 2025 jsi při splnění časového testu osvobodil jen prvních 40 mil. Kč — teď je strop pryč.
• Desetiletý časový testu investičních nemovitostí pořízených od 1. 1. 2021 platí naplno. První nemovitosti podle nového pravidla budou osvobozené až v roce 2031.
• Kryptoměny v ZDPs vlastními pravidly: tříletý časový test a roční limit 100 000 Kč pro malé prodeje.

Bydliště — 2 roky bydlení, ne vlastnictví

Nejčastější situace v Česku: prodávám byt nebo dům, ve kterém bydlím. Pravidlo je v § 4 odst. 1 písm. a) ZDP a je důležité si ho přečíst pomalu:

Příjem z prodeje je osvobozen, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem.

Klíčová slova: bydliště, 2 roky, bezprostředně. Není to o tom, jak dlouho ti nemovitost patří. Je to o tom, jak dlouho v ní reálně bydlíš.

Praktický příklad

Petr koupil byt v Praze v lednu 2024. Nastěhoval se hned. Prodává v únoru 2026. Vlastnil ho jen dva roky, ale bydlel v něm bezprostředně před prodejem dva roky — prodej je osvobozen. Žádná daň.

Marek koupil byt v roce 2018, ale pronajímal ho. V září 2024 se do něj nastěhoval. Prodává v listopadu 2026. Bydlel v něm jen 2 roky a 2 měsíce — splňuje časový test bydlenía prodej je osvobozen, i když ho předtím šest let pronajímal.

Výjimka: použití peněz na bydlení

Když nesplníš ani časový test bydlení, ani časový test vlastnictví, máš poslední záchranu: použití získaných peněz na obstarání vlastní bytové potřeby. Když do roka prodej oznámíš finančnímu úřadu a do dvou let peníze použiješ na nákup, výstavbu nebo splacení hypotéky na novou nemovitost k vlastnímu bydlení, prodej je osvobozen.

Pravidla této výjimky jsou v § 4b ZDP. Klíčové podmínky:

• Oznámení FÚ do konce roku následujícího po roce prodeje.
• Použití do konce roku následujícího po roce prodeje (nebo rok před).
• Účel = vlastní bytová potřeba (ne investice na pronájem).

Investiční nemovitost — 5 vs 10 let (zlom 2021)

Když nemovitost nepoužíváš k bydlení(pronajímáš ji, držíš jako investici, máš chatu), platí jiné pravidlo, dané § 4 odst. 1 písm. b) ZDP. A tady přichází nejdůležitější zlom:

Tahle změna byla zavedena daňovým balíčkem v roce 2021. Cílem bylo zpomalit překupování bytů investory a omezit daňovou výhodu krátkodobé spekulace. V praxi to znamená:

• Koupil jsi byt v roce 2020 a pronajímáš ho? V roce 2026 už splňuješ pětiletý test a prodej je osvobozen.
• Koupil jsi byt v roce 2022 a pronajímáš ho? Osvobozen budeš až v roce 2032. Pokud prodáš dřív, daníš rozdíl mezi kupní a prodejní cenou.

Praktický příklad zdanění

Pavel koupil v roce 2022 byt za 4 500 000 Kč jako investici (pronajímá). V roce 2026 ho prodává za 6 200 000 Kč. Časový test 10 let nesplňuje. Rozdíl je 1 700 000 Kč.

Od rozdílu může odečíst náklady na pořízení a zlepšení — třeba rekonstrukci 300 000 Kč, právní služby 20 000 Kč, daň z nabytí (pokud platil) atd. Zdanitelný rozdíl pak může klesnout na 1 380 000 Kč. Z toho odvede 15 % daně, tedy 207 000 Kč (v rámci základní sazby).

Cenné papíry — 3 roky a zrušení 40M limitu

Akcie veřejně obchodované, dluhopisy, ETF a další investiční nástroje spadají pod  § 4 odst. 1 písm. w) ZDP. Časový test je 3 roky. Když držíš déle než tři roky, prodej je osvobozený.

Do konce roku 2025 platil limit 40 milionů korun ročně. Když jsi v roce 2025 prodal akcie za víc než 40 mil. Kč (i při splněném časovém testu), nadlimitní část jsi musel zdanit. Od 1. 1. 2026 je tento limit zrušen u akcií i obchodních podílů. Když držíš tři roky, prodej je osvobozen bez jakéhokoli stropu.

Malý prodej do 100 000 Kč ročně

Druhá výjimka pro akcie: pokud celkový hrubý příjem z prodeje cenných papírů za rok nepřesáhne 100 000 Kč, je prodej osvobozen bez ohledu na časový test (§ 4 odst. 1 písm. v ZDP). Pozor: limit je „hrubý příjem“, ne zisk. Když prodáš za 90 000 Kč a koupil jsi za 80 000 Kč, do limitu se počítá 90 000 Kč.

Praktický příklad

Honza koupil akcie ČEZu v roce 2022 za 600 000 Kč. V roce 2026 je prodává za 1 200 000 Kč. Drží 4 roky — splňuje časový test. Zisk 600 000 Kč je celý osvobozen.

Lenka koupila akcie v lednu 2024, prodává v dubnu 2026. Drží 2 roky a 3 měsíce — nesplňuje časový test 3 roky. Pokud roční prodeje překročí 100 000 Kč, musí zdanit zisk 15 % (kapitálový příjem podle  § 10 ZDP).

Obchodní podíly s.r.o. — 5 let a zrušení 40M limitu

Pro podíly v obchodních korporacích (s.r.o., akcie a.s. neveřejně obchodované) platí pětiletý časový testpodle § 4 odst. 1 písm. r) ZDP. Časový test se počítá od nabytí podílu (zápis do obchodního rejstříku, případně den založení) do data prodeje.

Stejně jako u akcií platilo do konce roku 2025 omezení 40 mil. Kč. Od 1. 1. 2026 je limit zrušen. Při splnění pětiletého testu je prodej osvobozen v plné výši, bez ohledu na to, jestli prodáváš podíl za milion, deset milionů, nebo sto milionů korun.

Praktický příklad exitu

Tomáš s parťákem založili s.r.o. v lednu 2019. V roce 2026 prodávají firmu strategickému investorovi za 60 mil. Kč. Tomášův 50 % podíl je 30 mil. Kč. Drží podíl 7 let — splňuje pětiletý časový test. Celých 30 mil. Kč je osvobozeno od daně z příjmů.

Kdyby stejný prodej proběhl v roce 2025, Tomáš by mohl osvobodit jen 20 mil. Kč (limit 40 mil. byl celkový pro všechny kapitálové příjmy, sníženo o to, co už čerpal). Zbytek by zdaňoval. Rozdíl mezi 2025 a 2026 dělá milionové úspory.

Kryptoměny — 3 roky a 100 000 Kč limit

Od 1. 1. 2025 jsou kryptoměny výslovně upraveny v zákoně o daních z příjmů. Pravidla jsou velmi podobná cenným papírům, ale s vlastními výjimkami:

• Časový test 3 roky: pokud držíš kryptoměnu déle než 3 roky a prodáš ji, příjem je osvobozen od daně.
• Hodnotový limit 100 000 Kč ročně: pokud celkový hrubý příjem z prodejů kryptoměn za rok nepřesáhne 100 000 Kč, je osvobozeno bez ohledu na časový test.
• Nad limit a pod 3 roky: daníš zisk (rozdíl prodejní a pořizovací ceny) sazbou 15 % nebo 23 %.

Praktický příklad

Aneta koupila v roce 2022 Bitcoin za 200 000 Kč. V roce 2026 ho prodává za 700 000 Kč. Drží 4 roky — splňuje časový test. Příjem 700 000 Kč je osvobozen.

Marek koupil Ethereum v lednu 2024 za 50 000 Kč. V červnu 2026 prodal za 120 000 Kč. Drží 2,5 roku — nesplňuje časový test. Ale celkový jeho objem prodejů kryptoměn za rok je 120 000 Kč — nad limit 100 000 Kč. Musí zdanit zisk 70 000 Kč sazbou 15 %, daň činí 10 500 Kč.

Movité věci — auto, šperky, sběratelské předměty

Pohyblivé věci (auto, motorka, šperky, hodinky, obrazy, sběratelské předměty) jsou ve většině případů osvobozené bez časového testu. Pravidlo vychází z § 4 odst. 1 písm. c) ZDP.

Tři důležité výjimky, kdy daň platit musíš:

• Věc je nebo byla v obchodním majetku (např. služební auto OSVČ). Tady běží časový test 5 let od vyřazení.
• Motorová vozidla, letadla a lodě — pro ně platí časový test 1 rok držby. Když prodáš auto, které jsi měl jen 6 měsíců, můžeš platit daň ze zisku.
• Opakovaný prodej — pokud opakovaně nakupuješ a prodáváš za účelem zisku, finanční správa to může posoudit jako podnikání a daň připadne.

Sazby daně z příjmů FO 2026

Když časový test nesplňuješ a musíš zdanit zisk, sazby v roce 2026 jsou následující:

Limit 1 762 812 Kč odpovídá 36násobku průměrné mzdy pro rok 2026. Pozor: do tohoto limitu se počítajívšechny tvé příjmy za rok — mzda, OSVČ, pronájem, ostatní příjmy. Pokud z práce máš třeba 1 500 000 Kč a ze zdaňovaného prodeje akcií dalších 400 000 Kč, část (137 188 Kč) půjde do 23 % sazby.

Přehledná tabulka časových testů 2026

Praktické tipy — kdy prodat a kdy počkat

Když se chystáš k většímu prodeji, mysli na tyto věci. Můžou ti ušetřit statisíce a v některých případech i miliony.

Tipy pro prodej nemovitosti

• Spočítej si přesné datum nabytí.Není to den podpisu kupní smlouvy, ale den podání návrhu na vklad do katastru. U dědictví je to den úmrtí (s tím, že se započítává i doba držby zůstavitele).
• Když chybí jen pár měsíců, počkej. Pokud máš investiční byt z roku 2018 a prodáš ho ke konci 2025 místo začátku 2026, daníš zbytečně, protože pětiletý test už máš.
• Bydlel jsi v bytě 2 roky?Připrav si důkazy: výpisy elektřiny, internet, bankovní výpisy s adresou, svědectví sousedů. Trvalý pobyt je důležitý, ale ne jediný.
• Plánuj rekonstrukci.Náklady na rekonstrukci ti snižují základ daně — uchovávej faktury minimálně 3 roky, ideálně 5.

Tipy pro prodej akcií a podílů

• Sleduj 3 roky držby u akcií a 5 let u podílů. U brokerského účtu si exportuj výpis nákupů a dat.
• Spočítej hrubé prodeje pod 100 000 Kč/rok. Když máš drobné prodeje, můžeš si je rozložit do víc let a zůstat pod limitem.
• 2026 = příležitost pro exity. Velké prodeje akcií a podílů, které byly v roce 2025 limitované, můžeš osvobodit v plné výši. Pokud jsi prodej zvažoval, leden 2026 byl ideální start.
• FIFO pravidlo.Když nakupuješ akcie postupně, při prodeji se prodávají nejstarší kusy — ty s nejdelší dobou držby.

Tipy pro kryptoměny

• Veď si přehled nákupů a prodejů. Většina českých brokerů (Anycoin, Coinmate, Trezor Suite) ti vygeneruje výpis pro daně.
• Pod 100 000 Kč/rok — klid. Drobné prodeje nebo občasné nákupy nepřesáhnou limit.
• Drž 3 roky. Stejně jako u akcií, tříletá držba = osvobození bez ohledu na výši zisku.

Daňové přiznání — kde nárokovat osvobození

Pokud je prodej osvobozen (splňuješ časový test, je pod limitem nebo využíváš výjimky), nemusíš ho do daňového přiznání zařadit. Existuje ale jedna výjimka: pokud osvobozený příjem přesáhne 5 mil. Kč, musíš podat finančnímu úřadu oznámení o osvobozeném příjmu do konce lhůty pro podání daňového přiznání (§ 38v ZDP). Za nesplnění hrozí pokuta až 15 % z výše příjmu.

Pokud osvobozený není, zařazuješ ho:

• Nemovitost (mimo podnikání): § 10 ZDP – ostatní příjmy. Příloha č. 2.
• Akcie, podíly: § 10 ZDP – ostatní příjmy. Příloha č. 2.
• Kryptoměny: § 10 ZDP – ostatní příjmy. Příloha č. 2.
• Auto (mimo podnikání): § 10 ZDP – ostatní příjmy.

Časté chyby a omyly

Chyba 1: Pletí si bydliště a trvalý pobyt

Trvalý pobyt v občance != bydliště podle ZDP. Trvalý pobyt je formální adresa, bydliště je faktické místo života. Když máš trvalý pobyt u rodičů, ale rok bydlíš ve svém bytě (a chceš ho prodat s osvobozením), prokazuj bydlení reálnými doklady.

Chyba 2: Spoléhání na „5letý“ test u nemovitosti z roku 2022

Pětiletý test platí jen pro nemovitosti pořízené do konce 2020. Od 2021 platí desetiletý. Pokud spoléháš na starou informaci, můžeš dostat velmi nepříjemný daňový dopis.

Chyba 3: Krypto pod limitem = automaticky bez daně

Limit 100 000 Kč je hrubý příjem, ne zisk. A sčítají se všechny prodeje za rok. Když máš deset prodejů po 15 000 Kč, jsi nad limitem.

Chyba 4: Zapomenuté oznámení nad 5 mil. Kč

I když je prodej osvobozený, nad 5 mil. Kč musíš podat oznámení FÚ. Pokutu 15 % z hodnoty si nikdo nepřeje.

Závěr — klíčové body

Rok 2026 přinesl největší změny v osvobození kapitálových příjmů za poslední dekádu. Pro běžného Čecha jsou tři nejdůležitější:

1. Bydliště 2 roky — když v bytě skutečně bydlíš dva roky před prodejem, jsi osvobozen bez ohledu na to, jak dlouho ti patří.
2. Investiční nemovitost po 2021 — 10 let. Pětiletý test už neplatí.
3. Akcie a podíly bez 40M limitu — pokud splníš časový test (3, resp. 5 let), jsi osvobozen bez stropu.

Při každém větším prodeji si projdi tabulku v tomto článku, ujisti se o datu nabytí a v případě nejistoty kontaktuj daňového poradce nebo právníka. Levnější rada za pár tisíc ti ušetří desítky i stovky tisíc na dani.

Zdroje a další čtení

• Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (ZDP), § 4, § 4a, § 4b, § 10, § 38v
• Finanční správa — financnisprava.gov.cz, sekce Daň z příjmů fyzických osob
• Novela ZDP účinná od 1. 1. 2026 (zrušení limitu 40 mil. Kč)
• Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (NOZ) — vlastnické právo, převod nemovitosti