Členská schůze SVJ 2026 – pozvánka + zápis vzor

Shromáždění (lidově „členská schůze“) je nejvyšším orgánem každého společenství vlastníků jednotek (SVJ). Rozhoduje o všem, co je důležitější než běžná údržba domu — schvaluje roční účetní závěrku, výši příspěvků do fondu oprav, výši odměny výboru, rekonstrukce, výměnu střechy nebo zateplení fasády, mění stanovy společenství. A aby tato rozhodnutí byla platná, musí být shromáždění řádně svoláno.

Klíčové předpisy jsou § 1199 až § 1213 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., dále jen NOZ). NOZ z roku 2014 sjednotil úpravu SVJ s ostatními právnickými osobami soukromého práva, novela z roku 2020 (zák. č. 163/2020 Sb.) přidala možnost online shromáždění a upřesnila per rollam. Tento návod ti ukáže krok po kroku, jak schůzi svolat, jak ji vést, co psát do zápisu a jak se bránit, když výbor pochybí.

Proč je členská schůze povinná

SVJ je právnická osoba, kterou vlastníci jednotek založili ze zákona, aby společně spravovali společné části domu. Bez nejvyššího orgánu by SVJ nemohlo rozhodovat o nákladech, opravách, rekonstrukcích, ani o rozdělení odpovědnosti. Proto NOZ v § 1207 odst. 1 stanoví: shromáždění se svolává nejméně jednou ročně.

Roční shromáždění je obvykle řádnéa svolává se nejpozději do 6 měsícůpo skončení účetního období — tedy do konce června, pokud je účetní rok kalendářní. Důvod: schvaluje účetní závěrku, rozdělení hospodářského výsledku, plán oprav na další rok a rozpočet.

Kromě řádného shromáždění může výbor (nebo statutární orgán SVJ) svolat mimořádné shromáždění kdykoliv, pokud je to potřebné. Mimořádné shromáždění se svolává také na žádost nejméně 1/4 vlastníkůjednotek (§ 1207 odst. 2 NOZ). Pokud výbor takovou žádost ignoruje, mohou ji svolat sami iniciátoři — mají na to soudní cestu.

Klíčové paragrafy NOZ pro SVJ

Pro orientaci ti dám stručný přehled nejdůležitějších paragrafů. Pokud řešíš konkrétní spor nebo nejistotu, otevři si plný text na zákonyprolidi.cz nebo si nech vyložit advokátem — SVJ právo je překvapivě komplexní a judikatura se vyvíjí.

Vedle NOZ se na SVJ vztahuje i zákon č. 67/2013 Sb., o službách spojených s užíváním bytu — ten upravuje rozúčtování nákladů na vytápění, teplou vodu, výtah, úklid, osvětlení společných prostor. Schválení rozúčtování je typický bod pořadu jednání každého shromáždění SVJ.

Kdo členskou schůzi svolává

Primárním svolavatelem je statutární orgán SVJ — výbor SVJ (typicky 3 členové) nebo předseda SVJ (jediný statutár, pokud to umožňují stanovy). Konkrétně:

• Výbor— rozhoduje kolektivně, většinou členů. Svolání schůze schvaluje na jednání výboru.
• Předseda SVJ— pokud je SVJ založeno s jediným statutárem, svolává samostatně.
• Správce nemovitosti(např. realitka, profesionální správce) — jen pokud má od výboru explicitní zmocnění uvedené ve smlouvě o správě.

Vedle statutárního orgánu mohou shromáždění svolat:

• Vůle 1/4 vlastníků jednotek — podle § 1207 odst. 2 NOZ. Vlastníci s podíly tvořícími alespoň 25 % z celkového počtu spoluvlastnických podílů mohou požádat výbor o svolání. Výbor je povinen svolat do 30 dnů od doručení žádosti.
• Sama 1/4 vlastníků— pokud výbor nereaguje ve lhůtě 30 dnů, mohou vlastníci svolat shromáždění sami (§ 1207 odst. 3 NOZ).
• Kontrolní komise SVJ— pokud je zřízena a výbor pochybil v péči s péčí řádného hospodáře.
• Soud— v krajních případech, kdy SVJ nemá funkční orgány a ohrožuje to jeho fungování.

Lhůta pro pozvání – 15 dnů

§ 1207 odst. 4 NOZ stanoví, že pozvánka musí být vlastníkům doručena nejméně 15 dnů před konáním shromáždění. Tato lhůta je minimální zákonná — stanovy SVJ ji mohou prodloužit (typicky na 21 nebo 30 dnů), nikdy ne zkrátit.

Lhůta se počítá podle obecných pravidel NOZ (§ 605 a násl.): den doručení se nezapočítává, den konání také ne. Příklad: pokud chceš shromáždění v úterý 16. června, nejpozdější doručení pozvánky musí proběhnout v neděli 31. května. Pokud rozešleš v pondělí 1. června, máš jen 14 dnů a shromáždění je svoláno vadně.

Jak přesně počítat lhůtu

1. Zjisti den konání shromáždění (např. úterý 16. 6. 2026).
2. Odpočítej zpět 15 kalendářních dnů— den konání se do lhůty nezapočítává.
3. Doručení musí proběhnout do konce15. dne před shromážděním. V našem příkladu nejpozději v neděli 1. 6. 2026.
4. U vyvěšení na nástěnce platí jako den doručení den vyvěšení (s datem na pozvánce). Doporučení: pořiď si fotku nástěnkys datem na pozvánce jako důkaz.
5. U doručení do datové schránky platí jako den doručení den dodání do schránky (§ 17 zák. č. 300/2008 Sb.).

Forma pozvánky – písemně + nástěnka

NOZ ani jiný zákon přesně nestanoví, jak má pozvánka fyzicky vypadat. § 1207 odst. 4 jen požaduje písemnou formu— tedy ne ústní oznámení nebo SMS. Praxe a stanovy většiny SVJ určují:

• Vyvěšení na společné nástěnce ve vchodu domu — tradiční forma, pořád platná. Důkazem je foto s datem nebo svědectví dvou vlastníků.
• Doručení do schránekjednotek — tištěná pozvánka vhozená do dopisní schránky každého vlastníka.
• E-mail— pokud vlastník výslovně souhlasil s elektronickou komunikací (typicky v dotazníku při převzetí jednotky nebo v rámci úvodního shromáždění).
• Datová schránka SVJ → datová schránka vlastníka — nejjistější forma. Od roku 2023 mají všichni vlastníci jednotek-právnické osoby a OSVČ datovku automaticky.
• Doporučená pošta— klasická bezpečná forma s doložitelným doručením.

Stanovy SVJ mohou určit konkrétní formu — např. „pozvánka se vyvěšuje výhradně na nástěnce ve vchodu A a na webových stránkách SVJ“. Pokud to stanovy řeší, drž se přesně této úpravy. Pokud ne, kombinuj minimálně dvě formy (nástěnka + e-mail nebo nástěnka + schránky) — soud při sporu přihlíží k tomu, zda měli vlastníci reálnou šanci pozvánku přijmout.

Vlastník bydlící mimo dům

Mnoho jednotek v SVJ patří investorům, kteří v domě nebydlí a jednotku pronajímají. Pro ně nestačí vyvěšení na nástěnce — nemají možnost se s ní seznámit. Stanovy proto obvykle vyžadují e-mail nebo poštu na adresu uvedenou v seznamu vlastníků, který spravuje výbor.

Každé SVJ má povinnost vést aktuální seznam vlastníků s kontakty(jméno, adresa pro doručování, e-mail, telefon). Vlastníci mají povinnost změny v kontaktech oznamovat — pokud změnu neoznámí a pozvánka nedorazí, je to jejich problém, ne výboru. Doporučení: jednou ročně před řádným shromážděním aktualizovat seznam dotazem.

Povinné náležitosti pozvánky

§ 1207 odst. 4 NOZ stanoví minimální obsah pozvánky. Pokud cokoliv z toho chybí, pozvánka je vadná a přijatá usnesení lze napadnout u soudu.

Pořad jednání – nejdůležitější bod

Pořad jednání je závazný seznam bodů, o kterých může shromáždění platně hlasovat. Pokud někdo na shromáždění navrhne přidání nového bodu, hlasování o něm je možné jen tehdy, jsou-li přítomni všichni vlastníci a všichni s tím souhlasí. Stačí, že jeden vlastník chybí nebo nesouhlasí, a bod nelze projednat.

Špatně:

• „Různé“ — není konkrétní, nelze hlasovat.
• „Záležitosti domu“ — vágní formulace.
• „Diskuze o opravě střechy“ — ne rozhodovací bod.

Správně:

• „Schválení účetní závěrky za rok 2025“
• „Schválení rozpočtu na rok 2026“
• „Rozhodnutí o opravě střechy — výběr dodavatele z nabídek A, B, C“
• „Volba člena výboru — nahrazení odstupujícího Pavla Nováka“
• „Změna stanov SVJ — čl. 5 odst. 2 (umožnění per rollam)“

Kvórum – schopnost rozhodovat

§ 1206 odst. 1 NOZ definuje kvórum jako nadpoloviční většinu spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek. Shromáždění je usnášeníschopné, pokud jsou přítomni vlastníci tvořící více než 50 % spoluvlastnických podílů na společných částech domu.

Kvórum se počítá podle velikosti podílu, ne podle počtu vlastníků. Jednotka, která má větší podlahovou plochu, má větší spoluvlastnický podíl — a větší váhu hlasu. Vlastník velkého třípokojového bytu má víc než vlastník malého garsonky.

Pokud kvórum není dosaženo, shromáždění není usnášeníschopné. Stanovy SVJ obvykle stanoví náhradní termín — např. za 30 minut po původním začátku se shromáždění opakuje s tím, že kvórum je sníženo nebo není potřebné (typicky stačí přítomnost libovolného počtu vlastníků). Bez této úpravy ve stanovách musí být svoláno nové shromáždění s novou 15denní lhůtou — což je v praxi nepříjemné.

Hlasování dle podílu × dle jednoho hlasu

Tady přichází zásadní volba, kterou si SVJ udělalo ve svých stanovách. Existují dvě možnosti:

• Dle spoluvlastnického podílu(výchozí podle § 1206 odst. 2 NOZ) — vlastník bytu s podílem 5/100 má 5krát menší hlas než vlastník bytu s podílem 25/100. Výhoda: spravedlivé vůči vlastníkům velkých jednotek. Nevýhoda: domem může vládnout vlastník 2–3 největších bytů.
• Dle jednoho hlasu na vlastníka(princip „jeden vlastník = jeden hlas“) — pokud to stanovy SVJ výslovně určují. Výhoda: malí vlastníci nejsou ve hře přehlasováni velkými. Nevýhoda: vlastník 100m² má stejný hlas jako vlastník 30m².

Většina českých SVJ jede podle podílu (klasický model). „Jeden vlastník = jeden hlas“ je vidět spíše v malých domech (do 10 jednotek), kde si vlastníci stanovy přepsali ručně.

Většina pro přijetí usnesení

Po dosažení kvóra se hlasuje o jednotlivých návrzích usnesení. Typy většiny:

• Nadpoloviční většina přítomných— výchozí podle § 1206 odst. 2 NOZ. Stačí, aby pro hlasovala většina spoluvlastnických podílů (nebo většina vlastníků, dle stanov) z těch, kdo na shromáždění přišli.
• Kvalifikovaná většina — tříčtvrtinová — pro některé důležité záležitosti (změna stanov, prodej společné části, rozsáhlé rekonstrukce).
• 90 % spoluvlastnických podílů— pro mimořádně závažné kroky (změna účelu užívání bytu, zrušení SVJ, spojení s jiným SVJ). Stanovy mohou upravit.
• Jednomyslnost— pro určité specifické věci (např. zatížení společné části zástavou).

Per rollam – rozhodování mimo shromáždění

§ 1210 NOZ umožňuje SVJ rozhodovat mimo zasedání shromáždění (per rollam)— vlastníci hlasují písemně, aniž by se fyzicky scházeli. Klíčová podmínka: per rollam musí umožňovat stanovy SVJ. Pokud stanovy mlčí nebo per rollam výslovně zakazují, není možný.

Pokud per rollam stanovy umožňují, postup je:

1. Návrh rozhodnutí— výbor (nebo iniciující vlastníci) sepíše písemný návrh usnesení s odůvodněním a přílohami.
2. Doručení vlastníkům— každému vlastníkovi se doručí návrh s hlasovacím lístkem (formulářem). Forma stejná jako u pozvánky — písemně, nástěnka, schránka, e-mail, datovka.
3. Lhůta pro hlasování— nejméně 15 dnů (pokud stanovy nestanoví jinak). Vlastník vyjádří souhlas / nesouhlas / zdržení se a podepíše.
4. Sčítání— výbor po skončení lhůty sečte hlasy. Většina se počítá z celkového počtu vlastníků (resp. podílů), ne jen z hlasujících. Pokud vlastník nehlasoval, počítá se to jako nesouhlas.
5. Oznámení výsledku— výbor písemně oznámí výsledek všem vlastníkům. Pokud bylo usnesení přijato, sepíše zápis o rozhodnutí per rollam.

Online a hybridní shromáždění

Novela NOZ účinná od 1. ledna 2021 (zákon č. 163/2020 Sb.) v reakci na COVID umožnila online shromáždění — tedy konání přes videokonferenci. Před touto novelou byla online forma v právní šedé zóně. Dnes je plnohodnotná možnost, ale za podmínek:

• Stanovy SVJ musí online formu umožnit, nebo se na ní musí dohodnout všichni vlastníci pro konkrétní shromáždění.
• Platforma musí umožnit identifikaci — anonymní volání nestačí.
• Záznam průběhu— doporučuje se nahrávat video, nebo aspoň přesně zaznamenat průběh.
• Hlasování probíhá zdvižením ruky před kamerou, přes hlasovací funkci platformy, nebo písemně přes chat.

Praktické řešení v menších SVJ je hybridní shromáždění— část vlastníků se sejde fyzicky v domě, část se připojí online přes Zoom nebo Microsoft Teams. V pozvánce musí být uvedeno fyzické místo i online odkaz/platforma.

Hlasování v online a hybridním režimu

Aby bylo hlasování platné v online režimu, musí být identifikovatelné. Doporučené řešení:

• Před hlasováním zapisovatel zkontroluje, kdo je na lince (zobrazená jména, kontrolu z identifikací).
• Vlastník hlasuje zdvižením ruky před kamerou a ústně potvrzuje („pro", „proti", „zdržuji se“).
• Zapisovatel zaznamenává každý hlas s přiřazením k vlastníkovi a velikosti podílu.
• Po hlasování zapisovatel veřejně přečte výsledek a přítomní potvrdí.

Náležitosti zápisu ze shromáždění

Po každém shromáždění musí vzniknout zápis (§ 1212 NOZ). Zápis je povinný, je důkazem o průběhu a přijatých usneseních. Bez zápisu nelze prokázat, co se rozhodlo — a tedy ani vymáhat třeba zvýšené příspěvky do fondu oprav.

Povinný obsah zápisu:

• Označení SVJ— název, IČO, sídlo.
• Datum, čas a místo konání shromáždění.
• Kdo svolal— výbor, předseda, 1/4 vlastníků.
• Předseda shromáždění a zapisovatel— obvykle voleni jako první bod pořadu.
• Prezenční listina— seznam přítomných vlastníků s označením podílů, podpisy. Příloha zápisu.
• Konstatování kvóra— přítomno X % podílů, shromáždění je / není usnášeníschopné.
• Pořad jednání— přesně podle pozvánky.
• Průběh jednotlivých bodů— stručně shrnutá diskuse, kdo co řekl (klíčové výroky), důležité připomínky.
• Přijatá usnesení— přesné znění schváleného usnesení, výsledek hlasování (pro / proti / zdrželo se, %).
• Závěr— čas ukončení, podpisy předsedy, zapisovatele a ověřovatelů (typicky 2).

Archivace dokumentů SVJ

SVJ je povinno archivovat dokumenty po dobu nejméně 10 let od jejich vyhotovení. Patří sem:

• Stanovy a jejich změny.
• Pozvánky na shromáždění (s důkazem doručení).
• Zápisy ze všech shromáždění (řádných i mimořádných).
• Prezenční listiny.
• Zápisy o rozhodnutí per rollam s hlasovacími lístky.
• Účetní závěrky a schválené rozpočty.
• Smlouvy s dodavateli (správa, údržba, energie).
• Volby výboru a předsedy — zápisy a notářské zápisy (pokud byly).

Archivace musí být fyzická i elektronická a musí být přístupná všem vlastníkům na žádost (právo nahlížení). Bezpečná praxe je vést dvě kopie — jednu u předsedy/výboru, druhou u externího správce nebo v cloudu (Dropbox, Google Drive, OneDrive se zaheslováním).

Žaloba o neplatnost usnesení – 90 dnů

Pokud se vlastník domnívá, že shromáždění přijalo usnesení v rozporu se zákonem, stanovami nebo dobrými mravy, může podat žalobu o neplatnost usnesení (§ 1209 NOZ). Lhůta je 90 kalendářních dnů od data, kdy se vlastník o důvodu neplatnosti dozvěděl, nejpozději však do 1 roku od přijetí usnesení.

Kdo může žalovat

• Vlastník jednotky— nejčastěji menšinový vlastník přehlasovaný nebo vlastník, který nebyl správně pozván.
• Statutární orgán SVJ— pokud výbor zjistí, že shromáždění samo přijalo nezákonné usnesení, kterému musí uhnout.
• Věřitel SVJ— pokud má usnesení dopad na pohledávku (např. shromáždění rozhodlo odepřít plnění smlouvy).

Následky úspěšné žaloby

Pokud soud vyhoví žalobě, prohlásí usnesení za neplatné. Důsledky:

• Účetní závěrka schválená neplatným usnesením ztrácí závaznost — musí být znovu projednána.
• Volba výboru je neplatná — výbor končí v pozici a musí být zvolen znovu.
• Smlouvy uzavřené na základě neplatného usnesení mohou být napadeny — např. smlouva s dodavatelem rekonstrukce.
• SVJ může být povinno nahradit škodu vlastníkovi, který byl jednáním poškozen.

Kvalifikovaná většina – kdy je potřeba 90 %

Některé záležitosti vyžadují kvalifikovanou většinu spoluvlastnických podílů — 90 % nebo dokonce jednomyslnost. Patří sem:

Vždy si před hlasováním zkontroluj, jakou většinu konkrétní bod potřebuje. Nejistota o potřebné většině je nejčastější důvod sporů — výbor odsouhlasí nadpoloviční většinou věc, na kterou bylo třeba 3/4, a menšina to napadne.

Vzor pozvánky na shromáždění SVJ

Vzor pokrývá běžné roční řádné shromáždění se schválením účetní závěrky, rozpočtu, výší příspěvků a volbou výboru. Přizpůsob konkrétnímu pořadu a identitě SVJ.

"POZVÁNKA NA SHROMÁŽDĚNÍ Společenství vlastníků jednotek SVJ:                Společenství vlastníků domu Vinohradská 123, Praha 2 Sídlo:              Vinohradská 123/45, 120 00 Praha 2 IČO:                01234567 Zapsané:            v rejstříku SVJ vedeném Městským soudem v Praze, oddíl S, vložka 12345 V souladu s § 1207 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a článkem 8 stanov SVJ tímto svoláváme řádné shromáždění vlastníků jednotek. DATUM A ČAS KONÁNÍ: Úterý 16. června 2026, od 18:00 hodin (Pro případ nedosažení kvóra se opakované shromáždění koná v 18:30 hodin téhož dne se sníženým kvórem dle stanov.) MÍSTO KONÁNÍ: Společné prostory domu, vstupní hala vchodu A, Vinohradská 123, Praha 2 POŘAD JEDNÁNÍ: 1. Zahájení, volba předsedy shromáždění, zapisovatele, 2 ověřovatelů zápisu a 2 sčitatelů hlasů. 2. Kontrola usnášeníschopnosti (kvóra) a schválení pořadu jednání. 3. Zpráva výboru o činnosti za rok 2025. Návrh usnesení: „Shromáždění bere na vědomí zprávu výboru o činnosti SVJ za rok 2025.“ 4. Schválení účetní závěrky za rok 2025. Návrh usnesení: „Shromáždění schvaluje řádnou účetní závěrku SVJ za účetní období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025 v předloženém znění.“ 5. Rozhodnutí o rozdělení hospodářského výsledku za 2025. Návrh usnesení: „Shromáždění rozhoduje o převedení přebytku hospodaření za rok 2025 ve výši 145 000 Kč na fond oprav.“ 6. Schválení rozpočtu na rok 2026. Návrh usnesení: „Shromáždění schvaluje rozpočet SVJ na rok 2026 s plánovanými výdaji 1 250 000 Kč.“ 7. Schválení výše příspěvků do fondu oprav od 1. 7. 2026. Návrh usnesení: „Shromáždění schvaluje navýšení příspěvku do fondu oprav z 25 Kč/m² na 32 Kč/m² měsíčně, s účinností od 1. 7. 2026.“ 8. Volba člena výboru SVJ – náhrada za odstupujícího Pavla Nováka. Návrh usnesení: „Shromáždění volí členem výboru pana Martina Dvořáka, byt č. 12, podíl 8/345, s účinností od 1. 7. 2026.“ 9. Diskuze a závěr. MATERIÁLY K JEDNÁNÍ: Účetní závěrka 2025, návrh rozpočtu 2026, nabídky dodavatelů jsou k nahlédnutí v sídle SVJ od pondělí 2. června 2026 v úředních hodinách výboru (úterý a čtvrtek 17:00–18:30) a na vyžádání zaslány e-mailem. POUČENÍ: Vlastník má právo požadovat doplnění pořadu jednání písemným návrhem doručeným výboru nejpozději 7 dnů před konáním shromáždění. Při neúčasti se vyzývá k zaslání plné moci na e-mail vybor@svj-vinohrady.cz nejpozději 24 hodin před konáním. V Praze dne 28. května 2026 Ing. Petr Svoboda předseda výboru SVJ [podpis]"

Vzor zápisu ze shromáždění SVJ

"ZÁPIS ZE SHROMÁŽDĚNÍ Společenství vlastníků jednotek SVJ:              Společenství vlastníků domu Vinohradská 123, Praha 2 IČO:              01234567 Sídlo:            Vinohradská 123/45, 120 00 Praha 2 Datum konání:     úterý 16. června 2026 Začátek:          18:00 hod. Konec:            20:15 hod. Místo:            společné prostory domu, vstupní hala Svolal:           výbor SVJ na základě usnesení ze dne 25. 5. 2026 Pozvánka:         vyvěšena na nástěnce 28. 5. 2026, rozeslána e-mailem a do schránek 28. 5. 2026 VOLBA ORGÁNŮ SHROMÁŽDĚNÍ: Předseda:         Ing. Petr Svoboda (jednomyslně) Zapisovatel:      Mgr. Jana Nováková (jednomyslně) Ověřovatelé:      Bc. Tomáš Horák, Pavla Veselá Sčitatelé hlasů:  Karel Marek, Eva Procházková KVÓRUM: Přítomno:         vlastníci s podíly 187/345 (54,2 %) Závěr:            shromáždění je usnášeníschopné dle § 1206 NOZ. POŘAD JEDNÁNÍ – přijatá usnesení: Bod 3 – Zpráva výboru: Předseda P. Svoboda přednesl zprávu o činnosti za 2025. Hlavní body: výměna výtahu (350 000 Kč), oprava střechy (60 000 Kč), zateplení dvorní fasády (plán 2026). USNESENÍ: Shromáždění bere zprávu na vědomí. Pro: 187/345 (100 % přítomných), Proti: 0, Zdrželo se: 0. Bod 4 – Účetní závěrka 2025: Účetní J. Nováková (externí) přednesla závěrku. Otázky: M. Dvořák se ptal na rezervu fondu oprav (zodpovězeno). USNESENÍ: Shromáždění schvaluje účetní závěrku SVJ za 2025 v předloženém znění. Pro: 175/187 (93,6 %), Proti: 8/187 (4,3 %), Zdrželo: 4/187 (2,1 %). Usnesení přijato. Bod 5 – Rozdělení hospodářského výsledku: USNESENÍ: Shromáždění rozhoduje o převedení přebytku za 2025 ve výši 145 000 Kč na fond oprav. Pro: 187/187 (100 %), Proti: 0, Zdrželo: 0. Přijato. Bod 6 – Rozpočet 2026: Diskuze o nákladech na zateplení. USNESENÍ: Shromáždění schvaluje rozpočet SVJ na 2026 s plánovanými výdaji 1 250 000 Kč. Pro: 160/187 (85,6 %), Proti: 15/187 (8,0 %), Zdrželo: 12/187 (6,4 %). Přijato. Bod 7 – Příspěvek do fondu oprav: USNESENÍ: Shromáždění schvaluje navýšení příspěvku z 25 Kč/m² na 32 Kč/m² měsíčně od 1. 7. 2026. Pro: 142/187 (75,9 %), Proti: 35/187 (18,7 %), Zdrželo: 10/187 (5,4 %). Přijato. Bod 8 – Volba člena výboru: Kandidát Martin Dvořák se představil. USNESENÍ: Shromáždění volí Martina Dvořáka členem výboru SVJ od 1. 7. 2026. Pro: 165/187 (88,2 %), Proti: 12/187 (6,4 %), Zdrželo: 10/187 (5,4 %). Přijato. Bod 9 – Diskuze: Diskuze o nepořádku v kočárkárně, řešení podlahy ve sklepě. Bez přijetí formálního usnesení. Shromáždění bylo ukončeno ve 20:15 hod. Přílohy zápisu: 1. Prezenční listina s podpisy přítomných vlastníků 2. Účetní závěrka SVJ za rok 2025 3. Schválený rozpočet na rok 2026 4. Hlasovací lístky (souhrn) V Praze dne 16. června 2026 Předseda shromáždění:  ___________________ Zapisovatel:            ___________________ Ověřovatel 1:           ___________________ Ověřovatel 2:           ___________________"

Vzor výzvy k hlasování per rollam

"VÝZVA K ROZHODNUTÍ MIMO ZASEDÁNÍ (PER ROLLAM) Společenství vlastníků domu Vinohradská 123, Praha 2 IČO: 01234567 V souladu s § 1210 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a článkem 9 stanov SVJ tímto vyzýváme vlastníky jednotek k rozhodnutí mimo zasedání shromáždění (per rollam). NÁVRH USNESENÍ: „Shromáždění SVJ schvaluje uzavření smlouvy o dílo se společností STAVPROFI s.r.o., IČO 87654321, na opravu střechy domu (výměna krytiny, klempířské práce) v rozsahu předložené projektové dokumentace za celkovou cenu 425 000 Kč včetně DPH s termínem realizace srpen – září 2026.“ ODŮVODNĚNÍ: Současný stav střechy vyžaduje opravu, nabídka STAVPROFI s.r.o. je nejvýhodnější ze tří oslovených dodavatelů. Detailní nabídky jsou přílohou této výzvy. LHŮTA PRO VYJÁDŘENÍ: 15 dnů ode dne doručení výzvy. Lhůta uplyne dnem 15. června 2026. ZPŮSOB HLASOVÁNÍ: Vyplňte přiložený hlasovací lístek (souhlas / nesouhlas / zdržuji se), podepište a doručte: - osobně předsedovi výboru - e-mailem (sken) na vybor@svj-vinohrady.cz - vhozením do schránky výboru (přízemí, vedle vrátnice) - poštou na adresu sídla SVJ - do datové schránky SVJ: ABC1234 Pokud se nevyjádříte ve lhůtě, platí dle § 1210 NOZ hlas jako NESOUHLAS. PŘÍLOHY: 1. Hlasovací lístek 2. Nabídka STAVPROFI s.r.o. + 2 srovnávací nabídky 3. Projektová dokumentace opravy střechy 4. Vyjádření výboru s doporučením V Praze dne 31. května 2026 Ing. Petr Svoboda předseda výboru SVJ"

Časté chyby v praxi

Z judikatury a praxe vyplývá několik typických chyb, které vedou k žalobám o neplatnost:

1. Krátká lhůta.14 dnů místo 15, počítáno špatně z dne doručení místo z dne konání. Rezerva aspoň 2–3 dny navíc.
2. Pozvánka jen na nástěnce.Investoři, kteří v domě nebydlí, ji nevidí — je třeba i e-mail nebo poštu.
3. Bod „Různé“.Vágní formulace, o „Různém“ nelze hlasovat. Pokud na shromáždění vznikne potřeba hlasovat o novém bodu, musí souhlasit všichni přítomní.
4. Chybějící návrh usnesení.„Diskuze o střechě“ bez konkrétního textu, o čem se hlasuje.
5. Nesprávné kvórum.Hlasování bez dosažení 50 % podílů. Stanovy mohou kvórum upravit (snížit v náhradním termínu), ale zákonné minimum musí být dodrženo.
6. Per rollam bez opory ve stanovách. Pokud stanovy SVJ per rollam výslovně neumožňují, je neplatný (§ 1210 NOZ).
7. Zápis bez podpisů ověřovatelů.Zápis bez dvou ověřovatelů (kromě předsedy a zapisovatele) je vadný.
8. Chybějící prezenční listina.Bez ní nelze prokázat, kdo byl přítomen, a tedy ani kvórum.
9. Hlasování o věci přesahující působnost. Shromáždění může rozhodovat jen o věcech ve své působnosti (§ 1208). Pokud rozhodne o věci, kterou rozhoduje výbor, je usnesení napadnutelné.
10. Neukládání zápisu do sbírky listin.Některé zápisy (zejména s notářským zápisem o změně stanov) se musí uložit do rejstříkové sbírky listin do 15 dnů (zák. č. 304/2013 Sb.).

Co následuje po shromáždění

Pozvánka a shromáždění samo jsou jen začátek. Po skončení následují:

• Vyhotovení zápisu— do 30 dnů od konání shromáždění (typicky stanovy). Předseda a zapisovatel podepíšou, ověřovatelé podepíšou.
• Zveřejnění zápisu— pro vlastníky musí být přístupný (vyvěšení, e-mail, web SVJ, intranet).
• Notářský zápis— u rozhodnutí o změně stanov, zrušení SVJ, prodeji společné části.
• Zápis do rejstříku SVJ— pokud byl volen nový výbor, podává se do 15 dnů do rejstříku SVJ (zák. 304/2013 Sb.).
• Uložení do sbírky listin— účetní závěrka, zápis o volbě výboru, změna stanov.
• Plnění usnesení— výbor zahájí kroky (smlouvy s dodavateli, nastavení nového příspěvku do fondu, informování zájemců).

Vzory dokumentů SVJ v Dokumentomatu

SVJ generuje dokumenty stále dokola — každý rok nová pozvánka, nový zápis, nové výzvy. Místo toho, aby ti účetní nebo advokát účtoval za každý dokument, můžeš si jednou nahrát vlastní šablony a v Dokumentomatu z nich generovat neomezeně.

Postup: připrav si vlastní šablony(.docx) s označenými místy pro vyplnění — pozvánka, zápis, výzva k per rollam, hlasovací lístek — nahraj do Dokumentomatu a každoročně jen vyplň aktuální data. Šablonu si jednou nech sepsat s právníkem, který zná SVJ právo, a dál ji už používej jako účetní rutinu.

vyzkoušej Dokumentomat zdarma — 5 dokumentů měsíčně bez poplatku, Starter za 299 Kč měsíčně dává 50 dokumentů a ukládání vlastních šablon v cloudu. Profesionální správce nemovitostí ocení Business plán s neomezeným počtem generování pro desítky spravovaných SVJ.

Další čtení

• Smlouva o správě SVJ — vzor 2026 — co podepsat s externím správcem nemovitosti, povinné náležitosti smlouvy o správě.
• Pozvánka na valnou hromadu s.r.o. — vzor 2026 — obdobná problematika pro obchodní společnosti podle ZOK.
• Smlouva o pronájmu bytu — vzor 2026 — pro vlastníky jednotek, kteří byty pronajímají.