Smlouva o ubytování 2026 – Airbnb, hotel, apartmán vzor

Stát se „host na Airbnb" je v roce 2026 jednodušší než kdykoliv předtím — stáhnete si aplikaci, naceníte ložnici a za týden máte první rezervaci. Co už tak snadné není, je legální stránka věci. Vy totiž v očích českého práva nepronajímáte byt. Vy ubytováváte hosty podle § 2326 NOZ, a to je úplně jiná pohádka.

Rozdíl mezi smlouvou o ubytování a smlouvou o nájmu má dopad na vše — od toho, jak rychle můžete hosta vykázat, přes daně a DPH, až po povinnost hlásit cizince do informačního systému ministerstva vnitra. Letošní rok přinesl několik upřesnění (zejména u DPH a poplatku z pobytu) a kontroly se zaostřily na neevidované hosty.

V tomto článku si projdeme kompletní úpravu krátkodobého ubytování podle § 2326-2331 občanského zákoníku, povinnosti vůči obci a cizinecké policii, daňové aspekty Airbnb i klasického hotelu a ukážeme si, co musí obsahovat smlouva o ubytování plus domácí řád, který má dnes vlastně každý slušný provozovatel.

Ubytování vs. nájem: § 2326 NOZ proti § 2235

Začněme tím nejdůležitějším — proč není host v apartmánu „nájemník". Občanský zákoník zná dva odlišné instituty pro situaci, kdy někdo platí za to, že může v cizí nemovitosti přespávat.

Nájem bytu upravuje § 2235 a násl. NOZ. Smyslem je uspokojení bytové potřeby nájemce — typicky dlouhodobé bydlení. Zákon dává nájemci silnou ochranu: nelze ho vyhodit ze dne na den, výpovědní doba je 3 měsíce, jistota max. 3 měsíční nájmy, prodloužení smlouvy je v jeho prospěch.

Smlouva o ubytování naopak žije v § 2326 NOZ. Jejím účelem je přechodné poskytnutí ubytování — host přijede, přespí pár nocí (max. jednotky týdnů) a zase odjede. Ochrana hosta je výrazně slabší: provozovatel může smlouvu vypovědět prakticky okamžitě při hrubém porušení (hluk, vandalismus, neplacení) a host nemá nárok na žádné prodloužení.

Srovnání ubytování a nájmu

Pravidla pro ubytovatele: živnost ano nebo ne?

Asi nejčastější dotaz, který dostávám od majitelů bytů zvažujících Airbnb: „Potřebuju živnostenský list, nebo to můžu dělat jen tak?" Odpověď je závisí na rozsahu a způsobu, jak ubytování poskytujete.

Bez živnosti (§ 9 ZDP)

Pokud pronajímáte jen čistou nemovitost bez služeb (host si sám uklízí, sám si nese ručníky, sám se stará), může se finanční úřad přiklonit k tomu, že jde o pasivní pronájem nemovitosti — tedy příjem podle § 9 ZDP a živnostenský list není potřeba. Typicky:

• Půjčujete chatu příbuzným za úhradu nákladů
• Pronajímáte byt 2-3krát ročně dlouhodobým hostům
• Nemáte recepci, neuklízíte, neposkytujete snídaně

Se živností (§ 7 ZDP)

Pokud ubytování poskytujete opakovaně a se službami — měníte ručníky, uklízíte mezi hosty, máte recepci nebo aspoň check-in protokol, nabízíte snídaně či kávu — finanční úřad i živnostenský úřad takovou činnost berou jako podnikání. Pak potřebujete živnostenský list:

• Volná živnost— „Ubytovací služby" (obor č. 55 podle CZ-NACE) pokud nemáte vlastní recepci, výuku jazyků apod.
• Řemeslná živnost— „Hostinská činnost" pokud podáváte i jídlo (snídaně, večeře) v rámci ubytování.

Airbnb a daň z příjmu

Hned po otázce „živnost ano či ne" jde otázka „kolik z toho zaplatím státu?". Záleží na tom, jak příjem zařadíte — paragraf 7 (OSVČ) nebo paragraf 9 (pronájem). Důsledky jsou významné.

§ 7 ZDP — Příjmy ze samostatné činnosti

Pokud máte živnost na ubytovací služby, příjem se zdaňuje jako OSVČ. Můžete použít:

• Paušální výdaje 60 %u řemeslné živnosti (hostinská činnost), max. 1,2 mil. Kč ročně.
• Paušální výdaje 60 % u volné živnosti (ubytovací služby), stejný strop.
• Skutečné výdaje— energie, voda, internet, úklid, opravy, odpisy nemovitosti, poplatky platformám (Airbnb 3-15 %, Booking 15-25 %). U vyšších investic vychází lépe než paušál.
• Paušální daň(3 pásma podle obratu) — pro malé ubytovatele do 2 mil. Kč obratu pohodlná varianta, ale neumí zohlednit DPH, takže když překročíte limit, paušál není možný.

Z příjmů OSVČ se navíc platí sociální a zdravotní pojištění(v roce 2026 sociální 29,2 % + zdravotní 13,5 % z vyměřovacího základu) a daň z příjmů 15 % (případně 23 % z části základu nad 36násobek průměrné mzdy — pro rok 2026 nad 1 762 812 Kč ročně, tj. nad 146 901 Kč měsíčně).

§ 9 ZDP — Příjmy z nájmu

Pokud činnost není podnikáním, příjem patří pod § 9 ZDP — příjmy z nájmu. Sazba je stejných 15 %, ale neplatí se sociální ani zdravotní. Výdaje lze uplatnit paušálem 30 % (max. 600 tis. Kč ročně) nebo skutečné.

DPH pro ubytovatele: kdy překročíte limit 2 miliony

Od ledna 2023 platí v Česku limit pro povinné DPH 2 mil. Kč ročního obratu (od 1. 1. 2025 se navíc obrat počítá za kalendářní rok, ne za posledních 12 měsíců). Pro ubytovatele to není tak vzdálená meta, jak by se mohlo zdát: při průměrné ceně 1 500 Kč/noc a 80 % obsazenosti se na limit dostanete s jediným bytem v Praze.

Ubytovací služby nejsou osvobozeny

Pozor — na rozdíl od pronájmu nemovitostí (§ 56a ZDPH), který je obecně osvobozen od DPH, krátkodobé ubytovací služby osvobozeny nejsou. Spadají pod sníženou sazbu DPH 12 %(od 2024). Když překročíte obrat 2 mil. Kč za kalendářní rok (od 2025), musíte se registrovat jako plátce DPH do 10 pracovních dnů a plátcem se stáváte od 1. 1. následujícího roku (resp. ihned, pokud překročíte vyšší limit 2 536 500 Kč).

Jak vypadá DPH na faktuře

Pokud noc stojí 1 500 Kč:

• Před plátcovstvím DPH: 1 500 Kč host platí, 1 500 Kč máte v kapse
• Jako plátce DPH (12 %): host platí 1 500 Kč, z toho 160,71 Kč odvedete státu, vám zbývá 1 339,29 Kč
• Plátce může ale uplatnit odpočet DPH na vstupu — z energie, internetu, úklidu, nákupu vybavení. To často kompenzuje větší část odvodu.

Poplatek z pobytu (místní poplatek obce)

Od ledna 2020 platí nová úprava místních poplatků podle zákona č. 565/1990 Sb. Místo dřívějšího „poplatku za lázeňský pobyt" a „poplatku z ubytovací kapacity" je dnes jediný poplatek z pobytu.

Kdo platí a kdo vybírá

• Poplatník = host (osoba, která přespává)
• Plátce = ubytovatel (vy) — vybírá poplatek od hosta a odvádí obci
• Komu se odvádí = obec, na jejímž území je ubytovací zařízení

Výše poplatku

Zákon stanoví strop 50 Kč/noc a obce si v rámci vyhlášky určují konkrétní výši. V Praze je v roce 2026 50 Kč/osoba/noc, v menších městech typicky 21-30 Kč. Některé skupiny jsou osvobozené (děti do 18 let, držitelé ZTP, sezónní pracovníci).

Evidence a odvod

Poplatek musíte vést v evidenční knize(jméno, příjmení, adresa, datum narození, číslo pasu, doba pobytu, výše poplatku) a odvést obci typicky čtvrtletně do 15. dne následujícího měsíce. Pražský magistrát má od 2024 vlastní online portál.

Evidence ubytovaných cizinců (ICAS)

Tady přijde největší administrativní hlavobol, který Airbnb hosté řeší špatně, a finanční/cizinecká kontrola na tom rychle zjistí amaterismus. Podle zákona č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců, má každý ubytovatel povinnost ohlásit ubytování cizince do 3 pracovních dnů od jeho příjezdu.

ICAS — informační systém o cizincích

Hlášení se podává elektronicky do Informačního systému dokladů pro cizince (ICAS) provozovaného ministerstvem vnitra. K tomu potřebujete:

• Registraci ubytovatele v ICAS (zdarma, datovou schránkou nebo přes Czech POINT)
• U každého hosta vyplnit: jméno, příjmení, datum narození, státní občanství, číslo cestovního dokladu, vízum / pobyt, adresu trvalého pobytu v cizině, datum příjezdu a předpokládaný odjezd
• Případně doplnit účel pobytu (turistika, obchod, návštěva rodiny)

Domovní kniha pro občany ČR a EU

U občanů ČR a EU se do ICAS nehlásí, ale vést jejich evidenci pro účely poplatku z pobytu musíte také. Forma je volná — papírová kniha, Excel, software. Evidence se uchovává 6 let od poslední rezervace.

Domácí řád: must-have pro každý apartmán

Smlouva o ubytování typicky vznikne mlčky — host klikne na rezervaci, vy potvrdíte, máte smlouvu. Aby ale byla obě strana chráněná, je nutné mít písemný domácí řád, který host před příjezdem podepíše (papírově nebo digitálně). Bez něj nemůžete vymáhat například zákaz kouření nebo nepřítomnost domácích zvířat.

Co domácí řád obsahuje

• Doba check-inu/check-outu — typicky 15:00 příjezd, 11:00 odjezd, pozdější odjezd jen po dohodě
• Klid noční — 22:00 až 6:00, žádné večírky, žádná hudba
• Maximum hostů— počet uvedený v inzerátu, žádné „přátele" navíc bez ohlášení
• Kouření— zákaz v celém apartmánu (pokuta typicky 5 000-10 000 Kč)
• Zvířata — povolena/zakázána, případně za poplatek
• Manipulace s klíči — kde se nechávají při odchodu, co dělat při ztrátě
• Nakládání s odpadem — kontejnery, třídění
• Provozní pravidla — myčka, pračka, WiFi heslo, kontakt na pohotovostní službu
• Sankce — pokuty za porušení (kouření, poškození vybavení, hluk)

Požární a hygienické předpisy

Krátkodobé ubytování spadá pod požárně bezpečnostní předpisy stejně jako klasický hotel. Konkrétně:

• Hlásič kouře v každé ložnici a chodbě (vyhláška 268/2011 Sb.)
• Hasicí přístrojv kuchyni (typicky práškový ABC, 6 kg)
• Únikové cesty označené, zejména pokud je apartmán v patrech
• Plán evakuace a kontakty na hasiče u vstupu
• Revize elektroinstalace, plynu a komínu v zákonných lhůtách (komín 1×/rok u celoročně užívaných objektů)

Hygienické předpisy řeší krajská hygienická stanice. U malých apartmánů bez stravování není potřeba zvláštního schválení, ale u penzionu se snídaněmi nebo restaurace už ano (HACCP plán, hygienický minimum školení personálu).

GDPR: ochrana údajů hostů

Tím, že vedete evidenci hostů (jméno, datum narození, číslo pasu, kontakt), zpracováváte osobní údaje podle GDPR. Vaše povinnosti:

• Mít informaci o zpracování dostupnou hostovi při check-inu nebo na webu (jaké údaje, proč, jak dlouho)
• Zabezpečit data — papírové kopie pasů v zamčené skříni, digitální evidence v zaheslovaném souboru nebo systému
• Nepředávat údaje třetím osobám (kromě cizinecké policie / finanční úřady na vyžádání)
• Po skončení uchovávací doby (6 let pro poplatek, 5 let pro finanční doklady) údaje smazat

Pojištění odpovědnosti pro ubytovatele

Standardní pojistka domácnosti nekryje škody způsobené hostům ani jejich majetku. Pokud host uklouzne na vašem schodišti nebo se mu rozbije notebook od přepětí, vaše domácnostní pojistka pokrčí rameny. Potřebujete:

• Pojištění odpovědnosti z provozu ubytování — krytí typicky 5-10 mil. Kč, roční pojistné 3 000-8 000 Kč v závislosti na velikosti a typu objektu
• Připojištění objektu pro krátkodobý pronájem — některé pojišťovny u domácnosti vyžadují tuto doložku, jinak škodu nevyplatí (Airbnb je „komerční užívání")
• Airbnb AirCovernebo Booking Damage Protection — platformy nabízejí vlastní pojištění, ale s limity (Airbnb do 3 mil. USD) a vlastní procesem reklamace. Není náhradou klasické pojistky.

Vzor smlouvy o ubytování

Krátkodobé ubytování (rezervace na Airbnb) typicky nevyžaduje podpisovou smlouvu — host odsouhlasí podmínky kliknutím. Pro delší pobyty (týden a více), pro firemní hosty nebo pro klasické penziony se ale hodí mít písemnou smlouvu, kterou host podepíše při check-inu. Tady je univerzální vzor.

"SMLOUVA O UBYTOVÁNÍ uzavřená podle § 2326 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník I. Smluvní strany 1.1 Ubytovatel: [obchodní firma / jméno], IČO: [...], sídlo: [...], bankovní spojení: [č. účtu / banka] živnostenské oprávnění: [č. ŽL] (dále jen "ubytovatel") 1.2 Ubytovaný (host): [jméno a příjmení], datum narození: [...], státní občanství: [...], číslo cestovního dokladu / OP: [...], adresa trvalého pobytu: [...] (dále jen "host") II. Předmět smlouvy 2.1 Předmětem této smlouvy je závazek ubytovatele poskytnout hostovi přechodné ubytování v zařízení [název apartmánu / penzionu], na adrese [...], konkrétně v [číslo pokoje / apartmánu], v rozsahu a za podmínek stanovených touto smlouvou. 2.2 Apartmán je vybaven [počet lůžek, kuchyně, koupelna, WiFi, parking, ...] a vyhovuje provoznímu povolení. III. Doba ubytování 3.1 Ubytování se sjednává od [datum, čas check-in] do [datum, čas check-out]. 3.2 Check-in: 15:00, check-out: 11:00. Dřívější příjezd / pozdější odjezd po dohodě. IV. Cena a platba 4.1 Cena za ubytování činí [částka] Kč za noc, celkem [částka × počet nocí] Kč za celý pobyt. 4.2 V ceně jsou zahrnuty: [WiFi, energie, úklid při konci pobytu, ručníky, ložní prádlo]. 4.3 V ceně nejsou: [parkování, doplňkový úklid, snídaně, poplatek z pobytu]. 4.4 Místní poplatek z pobytu činí [částka] Kč za osobu a noc, hradí host přímo ubytovateli. 4.5 Splatnost: 100 % předem při potvrzení rezervace / 50 % rezervační záloha + 50 % při check-inu. V. Kauce 5.1 Host složí při příjezdu vratnou kauci [částka] Kč hotovostně / na účet ubytovatele. 5.2 Kauce se vrací do 5 pracovních dnů od check-outu, sníženou o případnou náhradu škody nebo pokuty podle Domácího řádu. VI. Domácí řád 6.1 Host se zavazuje dodržovat Domácí řád, který je nedílnou součástí této smlouvy (Příloha č. 1). 6.2 Mezi povinnosti hosta patří zejména: - dodržovat noční klid 22:00-6:00, - nekouřit v apartmánu (pokuta 5 000 Kč), - nepřivést další osoby nad rámec rezervace, - chovat se k vybavení obvyklou péčí, - hlásit závady neprodleně ubytovateli. VII. Práva ubytovatele 7.1 Ubytovatel je oprávněn smlouvu okamžitě vypovědět (§ 2331 NOZ) a hosta vykázat, pokud host hrubě poruší své povinnosti (zejména hluk, zničení vybavení, neoprávněné osoby, kouření, agresivní chování). 7.2 V takovém případě nemá host nárok na vrácení zaplacené ceny za nevyužité noci. VIII. Práva hosta 8.1 Host má právo na užívání apartmánu v dohodnutém rozsahu a na funkční vybavení. 8.2 V případě závady, kterou ubytovatel neodstraní do 24 hodin, má host právo na slevu z ceny úměrnou rozsahu omezení. IX. Evidence 9.1 Host bere na vědomí, že ubytovatel jeho údaje zpracovává za účelem: - vedení domovní knihy a poplatku z pobytu (zák. č. 565/1990 Sb.), - hlášení do ICAS u cizinců (zák. č. 326/1999 Sb.). 9.2 Údaje se uchovávají 6 let, poté jsou skartovány. X. Závěrečná ustanovení 10.1 Tato smlouva nabývá účinnosti podpisem. 10.2 Změny vyžadují písemnou formu. 10.3 Vztahy neupravené smlouvou se řídí § 2326 a násl. občanského zákoníku. V [místo] dne [datum] ........................     ........................ Ubytovatel                   Host"

Vzor domácího řádu (zkrácený)

"DOMÁCÍ ŘÁD APARTMÁNU [název] Vážený hoste, vítejte! Pro klidný pobyt nás všech prosíme o dodržení několika pravidel. 1. CHECK-IN / CHECK-OUT - Check-in: 15:00 - 21:00 (po dohodě i jindy) - Check-out: do 11:00 - Pozdní odjezd po dohodě, max. do 14:00 2. NOČNÍ KLID - Klid: 22:00 - 06:00 - Žádná hlasitá hudba, žádné večírky 3. KAPACITA - V apartmánu může přespávat max. [počet] osob - Návštěvy povoleny do 22:00, poté musí odejít 4. ZÁKAZ KOUŘENÍ - Apartmán je nekuřácký - Kouření = pokuta 5 000 Kč + náklady na čištění - Kouření venku na balkoně/terase povoleno 5. DOMÁCÍ ZVÍŘATA - [Povolena za poplatek 200 Kč/noc / Zakázána] - Pes na vodítku ve společných prostorách 6. VYBAVENÍ - Kuchyň: myčka, lednice, indukce — návod v zásuvce - WiFi: jméno [...], heslo [...] - TV: ovladač na stolku, Netflix/HBO Max k dispozici 7. ODPAD - Třídění: papír (modrý), plast (žlutý), sklo (zelený) - Kontejnery: [popis lokace] 8. ŠKODY - Vědomé poškození vybavení = náhrada plus 30 % poplatek - Ztráta klíče = 2 000 Kč (kompletní výměna zámku) 9. POŽÁRNÍ BEZPEČNOST - Hasicí přístroj v kuchyni - Hlásič kouře v ložnici (neodpojovat!) - Únikové cesty: hlavní vchod + zadní východ ze zahradního dveří 10. KONTAKT NA POHOTOVOST - Ubytovatel: [+420 ...] - Hasiči 150, Záchranka 155, Policie 158, IZS 112 Děkujeme za dodržování. Přejeme krásný pobyt! ........................     ........................ Datum, podpis hosta          Ubytovatel"

Checklist pro nového ubytovatele

Začínáte s pronájmem na Airbnb nebo otevíráte první penzion? Tady je seznam, co musíte vyřešit před první rezervací:

Časté chyby Airbnb hostů (a jak je neudělat)

Neevidovaný cizinec v ICAS

Nejčastější přešlap. Začátečník stáhne Airbnb, vyfotí byt, spustí inzerát — a o ICAS slyší poprvé až při kontrole. Při první pokutě 30 000 Kč přestanete pochybovat o důležitosti evidence. Řešení: registrace do ICAS jako jeden z prvních kroků, automatické nahrávání hosta ihned po check-inu.

Nezaplacený poplatek z pobytu

Druhá nejčastější chyba. Host platí cenu na Airbnb, vy si peníze vyzvednete, ale poplatek 30-50 Kč/noc obci nezaplatíte — protože jste o něm nevěděli nebo vám se ho nechce řešit. Řešení: každou rezervaci ihned zaevidovat, čtvrtletně odvést. V Praze je to dnes online během 5 minut.

Provozování bez živnosti

Pronajímáte byt celoročně, máte recepci, úklid, snídaně — a nemáte živnost. Živnostenský úřad vám napaří pokutu až 50 000 Kč za neoprávněné podnikání. Plus finanční úřad přepočítá příjmy z § 9 na § 7, doměří sociální/zdravotní pojištění zpětně 3 roky. Řešení:rovnou na začátku si vyřídit volnou živnost „ubytovací služby" (5 minut na živnostenském úřadě).

Překročení limitu DPH bez registrace

Obrat skočí ze dne na den nad 2 mil. Kč (sezónně, kvůli koncertu nebo konferenci), vy to neviděli, neregistrovali jste se. Finanční úřad to v daňovém přiznání odhalí, doměří DPH zpětně + penále 100 % z dlužné částky. Řešení: sledujte obrat za kalendářní rok (od 2025 platí kalendářní rok místo klouzavých 12 měsíců), při přiblížení limitu kontaktujte účetní a registrujte se preventivně. Pozor i na vyšší limit 2 536 500 Kč — při jeho překročení se stáváte plátcem DPH okamžitě dnem překročení.

Spoléhání na domácnostní pojistku

Host se zraní, požadovat odškodné 800 tis. Kč. Vy zavoláte pojišťovně, ta vám sdělí, že komerční pronájem nekryjí. Řešení:hned na začátku rozšířit pojistku o doložku „krátkodobý pronájem" nebo sjednat dedikované pojištění odpovědnosti.

Nepodepsaný domácí řád

Host kouří v apartmánu, vy chcete 5 000 Kč pokutu — host odpoví: „kdo říká, že tam je zákaz kouření?" Řešení: domácí řád musí být prokazatelně doručený hostovi před pobytem. Nejlepší: digitální podpis přes formulář nebo papírový podpis při check-inu.

Pronajímáte více apartmánů?

Pokud máte více apartmánů na Airbnb nebo provozujete penzion s opakovanými hosty, je každá rezervace trochu jiná — jiný host, jiné termíny, jiná cena, jiný počet nocí, jiný počet osob. Ručně přepisovat smlouvu a domácí řád pro každého hosta je ztráta času a pojistka chyb (špatné datum, špatné číslo apartmánu).

Nahrajte si vlastní šablonu smlouvy o ubytování a domácího řádu do Dokumentomatu — váš právník nebo účetní připraví Word dokument s parametry (jméno hosta, datum příjezdu, datum odjezdu, cena, kauce, počet osob), my z toho při každé rezervaci vygenerujeme finální PDF za pár sekund. Šablona zůstává vaše, my jen doplňujeme údaje. Žádný balík dokumentů ke koupi, žádné vázání — generuje pouze z toho, co si nahrajete.

Vyzkoušej Dokumentomat zdarma